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《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题/王政

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 12:10:32  浏览:9461   来源:法律资料网
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《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来,我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形,司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为:因农村宅基地属于集体所有;按照一般土地和房屋不可分的房地产理论,建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定,农村宅基地归集体所有,其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为:随着我国房地产业及农村经济的发展,不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念,建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押,传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产,即将出台的《物权法》应当作出明确规定,允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押,并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面:

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民(主要是农民)合法的私有财产,公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利;我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权,允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式,因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有,只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权(又称“房基地权”)是指农村居民(农业户口)依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押,那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢?即然允许乡(镇)、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押,那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢?如此差别待遇和限制,显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗?

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值,易于变现,用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值;其二、其属于不动产,债权人取得担保物权后无须负保管义务,省却许多烦劳,在经济上极为合理;其三,能够充分发挥农民对自主物的财富效应,因目前在我国农村,尤其是东部沿海地区,许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房,如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用,对整个社会经济生活来说,无疑是财富的一种巨大浪费,不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的,可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民(非农业户口)一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程,我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押;既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押,就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外,否则,定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天,在抵押权实现时,没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利,使宅基地使用权仍留在集体成员中;在金融信贷机构占有抵押房屋后,也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用;在农村私有住房抵押权普遍实现时,不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种,怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢?

第四、将农村私人住房进行抵押,对金融机构来说,信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地,将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后,抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果,从而迫使其充分发挥一切潜能,更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度,即使偶有抵押人不能依约还款的情况,亲朋好友也会积极帮着想办法,一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外,毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限,而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制,加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度,从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村,这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后,就必须充分调动广大农民群众的积极性,缩小城乡差别,让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加,广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路,可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金,让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会,整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥?笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济,而且解决了大量农村(甚至城镇)人口的就业问题,促使社会更加繁荣和稳定;而并没有出现像某些人所担心的那样,大量农民居无定所,引起社会秩序的混乱。

总之,我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见,而应当予以高度重视,并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域,它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲:“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


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建设部办公厅关于建筑业企业资质就位的意见

建设部办公厅


建设部办公厅关于建筑业企业资质就位的意见
建设部办公厅
建办建(2001)25号




各省、自治区,直辖市建委,江苏、山东省建管局,国务院有关部门建设司,总后营
房部工程局:
为贯彻落实新的《建筑业企业资质管理规定》(建设部令第87号,以下简称《规定》)、〈关于印发《建筑业企业资质等级标准》的通知〉(建建(〔2001〕82号,以下简称《标准》)、《建筑业企业资质管理规定实施意见》(建办建〔2001〕24号,以下简称《实施意见》),保证按计划完成建筑业企业资质就位工作,提出以下意见:
一、就位的范围
凡在中华人民共和国境内从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程等新建、扩建、改建活动的建筑业企业,均应按照新的资质标准就位。就位的企业包括:
(一)按照原《建筑业企业资质管理规定》(建设部令第48号)、《建筑业企业资质等级标准(试行)》(建建〔1995〕666号)、《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》(建建〔1996〕608号)和《混凝土预制构件和商品混凝土生产企业资质管理规定(试行)》(建施〔1993〕770号),领取了《建筑业企业资质证书》的工程施工总承包和施工承包企业;
(二)领取了省、自治区、直辖市建设行政主管部门颁发的《建筑业企业资质证书》的专项承包企业和非等级企业;
(三)领取了国务院有关部门颁发的建筑业企业资质、资信、资格、许可、认可等证书的企业;
(四)按照《关于设立外商投资建筑业企业的若干规定》(建建〔1995〕533号)设立,并取得了资质证书的中外合资、合作企业;
(五)符合《规定》以及《标准》所列条件的其他建筑业企业。
二、申请与审批
(一)建筑业企业应当严肃认真地做好申请工作,如实填报《建筑业企业资质申请表》。资质就位期间,每个建筑业企业只能申请一次,其主项资质和增项资质应同时申请。
(二)根据新的资质等级标准,按照建筑业企业实际达到的资质条件重新核定资质等级。中外合资、合作建筑业企业的注册资本金按建设部建建〔1995〕533号文执行。
建筑业企业定级后连续三年年检合格,就位时可申请晋升一个资质等级。
原总承包企业不能达到新的施工总承包序列中相应类别最低级别资质标准的,应当按所能达到的专业承包或劳务分包企业相应类别、级别就位。
(三)就位期间不接受新成立施工总承包序列各类别建筑业企业资质申请,企业改制、成建制分立、合并的除外。
(四)经审查,建筑业企业达不到所申请级别标准的,资质审批部门按企业实际达到的级别批准资质。
(五)资质就位期间,中央管理的企业所属企业申请特级和一级资质的同时,还申请二级及以下资质增项的,由建设部审批。
由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门报建设部审批特级、一级资质的企业,其二级及以下资质增项由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批。
(六)直接向建设部建筑管理司申请的中央管理的企业,是指中央管理的建筑业企业和有建筑业企业的中央管理的大型工贸企业。目前仅指如下企业:
1.中央管理的建筑业企业(集团):
中国建筑工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国铁路工程总公司、中国港湾建设(集团)总公司、中国路桥(集团)总公司、中国冶金建设集团公司、中煤建设集团公司、中国化学工程总公司、中国核工业建设集团公司、中色建设集团有限公司、中国土大工程集团公司、中国地质工程集团公司。
2.有建筑业企业的中央管理的大型工贸企业:
国家电力公司、中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国海洋石油总公司、中国新兴(集团)总公司、中国铁路通信信号集团公司、中国兵器工业集团公司。
上述企业以外的中央管理的企业及所属建筑业企业,应当向企业注册所在地建设行政主管部门申请资质,地方各级建设行政主管部门应当接受申请。
三、工作步骤
全国建筑业企业的资质就位工作定于2001年7月1日开始至2002年6月30日结束,分为三个工作阶段:
(一)就位准备阶段:2001年4月27日开始至6月30日结束。
1.认真学习、广泛宣传《规定》、《标准》、《实施意见》和本就位意见,使各地区、各部门和建筑业企业均了解其内容。特别是从事资质管理工作的人员和建筑业企业的主要负责人,切实掌握新的规定和标准。
2.各省、自治区、直辖市建设行政主管部门、国务院有关部门建设司以及中央管理的企业,应当按照《规定》、《标准》、《实施意见》,结合本地区、本部门、本企业的实际情况,制定出这次资质就位工作的方案或计划,在今年5月底以前报建设部建筑管理司。
3.加强对使用计算机进行申请和审批的培训。这次资质就位工作,将对部分企业采取网上申请和审批与纸面申请和审批相结合的办法,具体办法另行通知。各地和中央管理的企业应尽快建立和完善本地区有关建筑业企业数据库,特别是工程技术人员和项目经理的数据库。
(二)申请与审批阶段:2001年7月1日开始至2002年6月30日结束。
这一阶段的主要工作是接受建筑业企业申请,按照《规定》和《标准》,对建筑业企业分批进行资质审批,换发新的资质证书。
建设部对特级、一级资质建筑业企业的就位,分四批进行。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门,中央管理的企业可根据工作进程,分别参加其中各批的申请,也可集中在一批申请。
第一批申请期为2001年7月1~15日;
第二批申请期为2001年10月8~20日;
第三批申请期为2002年1月4~15日;
第四批申请期为2002年4月1~15日;
2002年4月16日以后,不再接受企业的就位申请。
铁道部、交通部、水利部、信息产业部、民航总局、总后营房部等部门尚未脱钩的直属建筑业企业资质就位,由其主管部门于第四批申请期内向建设部建筑管理司申请。
二级以下施工总承包、专业承包以及劳务分包企业就位的时间安排,在2001年7月1日~2002年6月30日内,由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门自行确定。
(三)工作总结阶段:2002年7月1日开始至9月30日结束。
各省、自治区、直辖市建设行政主管部门、国务院有关部门建设司以及中央管理的企业,在就位工作结束后,应当对资质就位工作进行全面总结,提出工作总结报告,于2002年8月30日前报建设部建筑管理司。
四、资质证书的换发
(一)建筑业企业按照新的资质标准就位后,由资质审批部门向企业发放建设部统一印制的新资质证书,同时将旧证书收回销毁。
(二)2002年7月1日前,没有取得建筑业企业新资质证书的,可以继续使用旧资质证书,2002年7月1日后旧的资质证书停止使用并作废。
(三)特级、一级建筑业企业旧的资质证书委托各省、自治区、直辖市建设行政主管部门收回销毁。其中直接向建设部申请资质的企业,其旧的资质证书由建设部建筑管理司收回销毁。
五、工作纪律
(一)从事建筑业企业资质审批工作的人员,要认真学习、正确掌握《规定》和《标准》。各级审批部门和工作人员对企业填报的资料、数据认真核对,严格把关,并建立岗位责任制,防止和避免失职、渎职行为。
(二)在资质审批工作中,要严格按程序办事,严格执行《规定》和《标准》,重大问题要经集体研究决定,并应有文字记录。各级领导干部不得越权随意干预资质审批工作。
(三)在资质审批工作中,对各类企业的申请要一视同仁,要做到公开、公平、公正,防止暗箱操作,坚持依法行政。
(四)要建立健全审查、监督、管理制度,防止各种不廉政和腐败行为。对在资质审批工作中徇私舞弊或有其他违法违纪行为的,并按照有关规定严肃处理。


2001年5月28日

淄博市城市管线工程档案管理办法(2004年修正)

山东省淄博市人民政府


淄博市城市管线工程档案管理办法(2004年修正)

(1999年11月20日淄政发[1999]189号公布 根据2004年6月14日淄博市人民政府令第43号公布,自2004年8月1日起施行的《淄博市人民政府关于修改〈淄博市妇幼保健保偿管理办法〉等15件市政府规章的决定》修订)



第一条 为加强城市管线工程档案管理,根据《中华人民共和国城市规划法》及《山东省档案条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称城市管线工程档案是指城市市区内新建、改建、扩建的各种地上杆线、地下管线以及相关的地下工程中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文字、图纸、图表、声像等各种载体的文件材料。

第三条 本市城市市区内管线建设工程的档案管理适用本办法。

第四条 市建设行政主管部门主管全市城市管线工程档案管理工作。市城建档案馆具体负责城市管线工程档案业务工作。

各专业管线管理部门应当按照各自职责,协同市建设行政主管部门做好城市管线工程档案管理工作。

第五条 在城市道路、各种管线及其附近地段进行施工、挖掘、爆破、钻探等活动,建设单位在办理工程开工手续前,必须查清该施工地段的管线档案和管线现状情况后,方可施工。

第六条 城市管线工程的建设、施工单位应当按照批准的设计图纸施工,确需变更设计的,应当按规定办理变更设计手续,并如实反映在竣工图上。

第七条 地下管线工程覆土前,建设单位必须委托持有国家统一颁发的《测绘资格证书》的单位,按市统一坐标系统进行竣工测量。

第八条 管线工程竣工验收时,必须通知城建档案馆参加,对重要的管线工程,城建档案馆应当进行现场核验,建设单位及有关部门应当给予配合。

第九条 管线工程竣工验收后六个月内,建设单位应当向城建档案馆移交下列档案资料:

(一)建设工程计划、规划、设计、用地、开工批准文件及其他审批材料;

(二)管线测量精度分析、测绘成果及竣工测量数据;

(三)管线工程施工技术文件材料和竣工验收文件材料;

(四)工程竣工图;

(五)其他有关档案资料。

第十条 管线的改建、废弃以及重要部位的维修,建设单位和施工单位应当根据实际变动情况修改原竣工图,并于竣工后三个月内向城建档案馆报送修改部分的竣工档案。

第十一条 管线工程竣工档案必须完整、准确、真实、清晰,反映现状,并由编制单位技术负责人签名盖章。

第十二条 不符合要求的管线工程竣工档案,城建档案馆不予接收,建设单位应当重新测制。重新测制仍不合格的,由城建档案馆组织测制,测制费用由建设单位负担。

第十三条 符合要求的管线工程档案由城建档案馆核发《山东省建设工程档案合格证书》。

第十四条 市城建档案馆应当依据接收进馆的管线工程档案和各专业管线管理部门的专业管线图,及时修改全市管线综合图,对城市管线档案实行动态管理。

测绘单位应当向市城建档案馆汇交有关城市管线工程的1:500地形图、控制成果和管线测量成果。

专业管线管理部门应当向市城建档案馆提供专业管线图和有关资料,并及时报送更改、报废、漏测部分的现状图。

第十五条 城市管线普查由市、县建设行政主管部门组织,所需探测、测量经费由管线产权单位承担,办公及综合图绘制费用从城市维护费中列支。

第十六条 应当保密的管线工程档案,城建档案馆必须按照国家有关规定进行管理。

第十七条 违反本办法规定的,由建设行政主管部门依照有关法律法规给予处罚。

第十八条 本市行政区域内城镇管线工程档案管理参照本办法执行。

第十九条 本办法自发布之日起施行。