晋中市人民政府关于印发晋中市经济适用住房建设管理等两个实施细则的通知
山西省晋中市人民政府
晋中市人民政府关于印发晋中市经济适用住房建设管理等两个实施细则的通知
市政发〔2004〕80号
各县(区、市)人民政府，市直各有关部门：
《晋中市经济适用住房建设管理实施细则》和《晋中市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》已经市人民政府2004年第4次常务会议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○四年十二月二十二日
晋中市经济适用住房建设管理实施细则
第一条 根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发经济适用住房管理办法的通知》(建住房[2004]77号)和《山西省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的通知》(晋政发[2003]22号)等文件精神，以调整住房供应结构，完善住房供应体系为目的。切实规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益，现结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 晋中市各城市规划区范围内从事经济适用住房开发建设、销售、交易均适用本实施细则。
第四条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第五条 市、县(市)建设行政主管部门是经济适用住房建设的主管部门。
市、县(市)发改委、国土资源、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 中央和国家机关、省属驻我市的企、事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，均应纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。
第七条 经济适用住房发展规划、年度计划由市、县(市)建设部门会同发改委、国土资源行政管理部门编制，报市、县(市)人民政府批准执行。
第八条 经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：
(一)建设用地以行政划拨方式供应。
(二)建设和经营过程中的行政事业性收费，减半征收。
(三)经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第九条 经济适用住房开发建设实行招投标制度，参与招投标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十条 经济适用住房建设应以中小户型为主，要严格控制大户型，建筑面积60一80平方米的小户型不得低于70％；建筑面积为100平方米左右的中户型不得超过20％；建筑面积为140平方米左右的大户型不得超过10％。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，不符合规定的户型面积和户型比例的项目，不得批准开发建设，建设行政主管部门不得核发《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
第十一条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十二条 市、县(市)建设行政主管部门要会同有关部门建立健全经济适用住房建设管理的各项规章制度。经济适用住房申请建设要严格按下列程序进行。
(一)建设单位提出书面申请，填写《经济适用住房建设申请表》，同时提供以下资料：
1．《建设用地批准书》原件、复印件，其土地用途必须为住宅用途；
2．项目建议书(集资、合作建房不提供)；
3．集资建房(预售)职工花名及金额；
4．资金证明；
5．联建协议书。
(二)建设单位凭批准申请，办理以下法定批准手续：
1．申请项目计划；
2．领取《建设用地规划许可证》；
3．领取《建设工程规划许可证》；
4．项目报建及工程招投标；
5．领取施工许可证；
6．放线开工；
7．竣工验收；
8．建设单位持有关资料到房地产权属登记发证部门办理产权初始登记。
(三)项目竣工后，建设单位申请，由价格主管部门和建设主管部门审核销售价格。
第十三条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按规定和约定承担保修责任。
第十四条 经济适用住房实行收费卡制度，市、县(市)物价部门核发包括收费项目、标准、依据和执收单位等内容的交费登记卡。各有关部门收费时，必须如实填写，并加盖单位印章。拒不填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向价格主管部门举报。任何单位均不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第十五条 经济适用住房的价格由市、县、(市)价格和建设部门依据《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)的规定确定，定期向社会公布，并监督执行。
第十六条 经济适用住房价格由开发成本、税金和利润三部分组成。
(一)开发成本
1．按照法律、法规规定用于征用土地和补偿所支付征地和拆迁安置补偿费(新征土地以征地取得费用计算；存量土地以基准地价的60％计算)；
2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、达到了施工“三通一平”条件的勘察设计和前期工程费；
3．列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
5．管理费按照不超过本条(一)项1至4目之和的2％计算；
6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
7．行政事业性收费。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
不超过本条(一)项1至4目费用之和的3％计算。
(四)其它费用不得计入经济适用住房价格。主要包括以下几项：
1．住宅小区内经营性设施的建设费用；
2．开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3．各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用；
4．各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5．按规定已经减免及其它不应计入价格的费用。
第十七条 经济适用住房的销售价格标准不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得收取任何未予标明的费用。市、县(市)价格主管部门和经济适用住房主管部门对销售价格进行监督管理。
第十八条 经济适用住房的供应对象为：
(一)有本地城镇户口的无房或住房面积低于政府规定标准的中低收入家庭；
(二)年收入低于4万元的城镇职工家庭；
(三)按建设部、财政部、国家经贸委、全国总工会联合印发的(建房改[2000]105号)文件规定，参加集资、合作建房的企业职工家庭。
第十九条 购买经济适用住房的职工，可以申请使用夫妇双方及未分户的家庭成员存储的住房公积金交纳购房款。
用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。
第二十条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理：
(一)申请。申请人应当持家庭户口簿、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及政府规定的其他证明材料，向当地经济适用住房主管部门提出申请。
(二)受理。对符合本细则规定条件的，应当予以受理，并出具受理凭证；按规定不予受理的，应当出具不予受理凭证。
(三)审查。市、县(市)经济适用住房管理部门应在收到申请15日内完成审核、核实工作。有关职能部门应当协同做好收入和住房情况的审查工作。
(四)公示。经审查符合条件的申请人，应当公示其基本情况，公示期为15个工作日。
(五)办理手续。经审查无异议的，按销售项目给申请人办理相关手续；有异议的，应当进行核实，确不符合条件的，不予办理相关手续，并出具书面通知。
第二十一条 经济适用住房预(销)售应当按照下列程序进行：
(一)销售公告。建设部门应将全部房源信息进行预(销)售公告，公告内容包括房源位置、数量、基准价格、开发建设单位、销售方式、售房时间及拆迁安置情况等。
(二)入围排序。建设部门根据房源数量和申请数量的一定比例和申请人住房困难程度排序确定入围名单并予公示，公示期为15个工作日。
(三)入围公告。建设部门将入围申请人名单及选房顺序进行公告。
(四)公开选房。开发建设单位应当制定公布公开选房方案。申请人按公告顺序到开发建设单位轮候购买。
第二十二条 符合条件的家庭，可持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分的差价款按当地商品房与经济适用住房的差价补交。所获差价款上缴市财政专户储存，专项用于本市住房保障支出。
第二十三条 居民个人购买经济适用住房后，按市场价出售的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。未补缴收益前不得用于出租经营。
经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
第二十四条 政府鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
第二十五条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、上市条件等，均执行经济适用住房管理的有关规定。
第二十六条 住房困难的工矿区和困难企业，经市、县(市)人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市总体规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房，参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户。并应经企业职工代表大会审议，通过单位公示程序。向职工和社会收取的集资、合作建房款实行专款专用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门监督。
集资、合作建房只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加集资、合作建房的人员，不得参加集资、合作建房。
第二十七条 党政机关、全额事业单位，不得新征新购土地，组织集资建设住宅，搞变相实物分配。如因特殊情况需要利用自用土地集资建设住宅的，必须符合城市规划和土地利用规划的前提下，报经同级建设和计划行政主管部门批准后，由开发商依照国家有关法律、法规进行开发。
第二十八条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售、交易中违法违纪的行为的查处。严禁以划拨用于经济适用住房建设的土地变相搞商品房开发。严禁以集资、合作建房的名义，利用自用的划拨土地变相搞房地产开发。
(一)对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由国土资源行政主管部门按有关规定处罚。
(二)擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。
(三)擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由建设主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。
(四)对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由建设主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请执纪部门对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由建设主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第二十九条 本实施细则公布之日起施行。
晋中市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则
第一条 根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)、建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(第120号令)和《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》(晋政发[2004]12号)等文件精神，为了建立和完善廉租住房制度，现结合晋中市实际，制定本实施细则。
第二条 廉租住房是指为满足城镇最低收入家庭基本需求的住房。
第三条 城镇最低收入家庭廉租住房实行申请、公示、轮候制度。
第四条 各级建设、财政、民政、国土资源、税务、价格行政主管部门应各司其职，各负其责，共同做好廉租住房的管理工作。
各级建设主管部门负责本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。
各级财政部门负责制定廉租住房资金筹措方案和资金监管工作。
各级民政部门负责组织社区居委会对城镇最低收入家庭廉租住房保障对象的登记工作。
各级国土资源部门负责廉租住房的土地供应和使用监管工作。
各级税务机关负责廉租住房建设、收购的税收优惠政策落实工作。
各级价格部门负责廉租住房租金核定和廉租住房建设减免收费的落实工作。
第五条 廉租住房应当以政府发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的保障方式。
租赁住房补贴是指市、县(市)人民政府向符合申请廉租住房条件的城镇居民，按照当地廉租住房规定面积标准发放住房租金补贴，由申请人到市场上租赁住房。
实物配租是指市、县(市)人民政府向符合廉租住房条件的城镇居民提供住房，按照当地廉租住房规定面积标准收取租金。
租金核减是指产权单位按照政府规定，在享受廉租住房时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。
第六条 廉租住房保障资金来源，实行市财政预算安排专项资金为主，多种渠道筹措为辅的原则，主要包括：
(一)市财政预算安排的专项资金；
(二)公有住房售房款；
(三)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
(四)接受社会捐赠的资金和通过其他渠道筹集的资金。
第七条 实行实物配租的廉租住房来源主要包括：
(一)政府出资收购的住房；
(二)政府出资建设的廉租住房；
(三)社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
(四)腾空的直管公有住房；
(五)廉租住房供应对象现承租的符合廉租住房标准的公有住房；
(六)各级人民政府采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
第八条 实物配租的廉租住房来源，要以收购廉租住房标准的现有旧住房为主，新建为辅，严格控制集中成片兴建廉租住房小区，实物配租应当优先照顾孤、老病残等最低收入家庭及其他急需救助的家庭。
第九条 新建的廉租住房建设用地，要根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，以行政划拨方式供应。
第十条 廉租住房各项收费执行经济适用住房相关的优惠政策；政府购买旧房作为廉租住房的，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定享受税收优惠政策。
第十一条 廉租住房保障面积标准以本市人均住房面积的60％为宜。
第十二条 廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房租金补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。廉租住房租金标准不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得收取任何未予标明的费用。
第十三条 符合市、县(市)人民政府规定保障对象条件的最低收入家庭，可以申请廉租住房。
(一)人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准，已接受民政部门连续救助的家庭；
(二)申请人为无房户或拥有私有住房和承租公有住房的使用面积不超过人均6平方米。
第十四条 申请租赁廉租住房保障按下列程序办理：
(一)申请。申请租赁廉租住房的最低收入家庭由户主按规定程序持书面申请、户口簿、街道办事处出具的家庭成员基本情况和家庭收入证明、住房情况证明等资料向市、县(市)建设行政主管部门提出申请。
(二)受理。对申请人符合规定条件的，应当予以受理，并出具受理凭证；按规定不予受理的，出具不予受理凭证。
(三)审核。市、县(市)建设行政主管部门要通过入户调查、邻里访问及信函索证等方式对申请人的家庭、住房状况进行核实。并在15日内完成审查、核实。
申请人及有关单位、组织或个人应当如实提供有关情况。
(四)公示。经审查核实符合申请条件的，将申请家庭的基本情况在其工作单位和所属社区居委会进行公示，公示时间不少于15日。
经公示有投诉的，建设行政主管部门会同有关部门进行核查，对不符合条件的以书面形式通知申请人。
(五)登记。申请廉租住房的家庭经公示无异议或投诉不实的，予以登记，对于申请租赁住房补贴和实物配租的，由建设主管部门根据登记家庭的困难程度和登记顺序，依次按规定条件排队轮候。
第十五条 建设行政主管部门根据轮候顺序，对申请人发放住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房结果予以公布。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。
第十六条 享受租赁住房补贴的，申请人应当根据需要选择承租适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报建设行政主管部门审查；经审查同意后，申请人与产权人签定住房租赁合同；建设主管部门按规定向该家庭发放租赁住房补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
第十七条 享受实物配租的，申请人应当与廉租住房产权人签订租赁合同，承租人按照合同约定交纳租金，租赁期限一般不超过一年，租赁期满应当对租赁户重新审核，符合条件的可重新租赁合同。
第十八条 享受租金核减的，最低收入家庭可以向房屋产权单位提出申请，对已承租公有住房重新签定廉租住房合同，减免公有住房租金。
第十九条 符合廉租住房保障条件的家庭，只能承租一处与居住人口相当的廉租住房。
廉租住房承租人已死亡或外迁的，同户籍家庭成员需要继续承租的，应当重新提出申请，经审查符合条件的，继续办理承租手续。
第二十条 申请人应当如实申报家庭收入、家庭人口及住房情况。不如实申报的，一经查实，由建设主管部门取消廉租住房申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补交已核减的租金。
第二十一条 廉租住房承租人，应当按设计要求合理使用住房，按合同约定交纳房屋租金，不得拖欠房租。在租赁期间不得改变住房的建筑结构、设备、设施；不得改变使用用途。
第二十二条 享受廉租住房保障的家庭应当按年度如实申报家庭收入情况。建设行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行核查，并根据核查结果，及时调整租赁住房补贴或廉租住房。
第二十三条 对家庭收入连续一年以上超出当地规定标准的，取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴；实物配租的在6个月内收回廉租住房或停止租金核减。
第二十四条 廉租住房产权单位应及时对所属的廉租住房进行维修、养护，以保证住房的正常使用功能。
第二十五条 廉租住房申请人对管理部门的审核、公示、轮候、配租结果有异议的，可以向当地人民政府或者上一级建设主管部门申诉。
第二十六条 本实施细则自公布之日起施行。
最高人民法院关于国营企业购买私房已成使用多年经补办批准手续后可承认买卖关系有效的批复
最高人民法院
最高人民法院关于国营企业购买私房已成使用多年经补办批准手续后可承认买卖关系有效的批复
1985年8月10日，最高人民法院
江苏省高级人民法院：
你院（85）民请字第15号《关于国营企业过去已购买的私人房屋，未经县以上人民政府批准，可否补办批准手续的请示报告》收悉。
据你院报告称：泰县酱醋厂于1958年秋，租用黄祖寿家的两间房屋。1959年10月，黄祖寿因妻患病需钱，将原出租的两间房屋以280元卖给酱醋厂，当时泰县没有房管部门，双方未办理过户手续。黄祖寿在两次收到卖房款时，均出具了收条，酱醋厂的帐目上也有支出买房款的记载。黄祖寿在1961年填写房屋登记表时，在关于房屋增减变化情况栏内，写明：1959年11月卖出两间“。酱醋厂买房后长期使用管理该房，黄祖寿至1970年死亡时也未提出异议。直到1981年，黄祖寿之子黄永和以其父未出卖房屋，酱醋厂拿不出合法买房手续为由，强占了讼争的两间房屋。
经研究，我们的意见是：鉴于该案的实际情况，为兼顾国家、集体和个人的利益，稳定财产关系，维护社会安定，参照1965年9月国务院财贸办公室“关于供销合作社购买农村生产队、社员房产问题的答复”的精神，在泰县酱醋厂向该县人民政府申请补办买房批准手续后，可承认双方的买卖关系。
