中国刑法学走向何方
------《刑法的辩护与批判》序言
中国刑法学人经过近三十年的努力，使中国刑法学的研究呈现了繁荣的景象，并促进了刑法立法和司法的发展，与此同时，也对中国刑法学的未来发展产生了迷惘。
近年来，中国法理学界在热议中国法学走向何处去，我国刑法学界也有人在议论着中国刑法学的发展走向。
中国刑法学走向何方？对于这一刑法学论题，笔者认为，它主要涉及几大问题：（一）中国刑法学的基本理论框架的走向问题。中国刑法学的基本理论框架是以现在的基本理论框架为本，还是以德、日大陆法系的理论框架为本，或是以英美法系的理论框架为本，抑或是以其他的理论框架为本？（二）中国刑法学的研究重点问题。在将来，中国刑法学是以研究刑法基本理论为重心？还是以研究刑法分则个罪为重心？（三）中国刑法学的研究方法问题。在往后，中国刑法学应重视思辨的理论研究？还是应重视经验的实证研究？抑或是两者的结合？此外，比较研究法及其他研究方法应走向何处？（四）中国刑法学分支学科的发展及相关学科相互促进的问题。中国刑法学分支学科如何划分？刑法哲学如何发展？注释刑法学如何前进？刑法社会学如何建立？其他与刑法学相关的边缘学科如何建立？刑事政策学、犯罪学、监狱学等刑事学科如何促进刑法学发展，以及如何开展刑事一体化研究？等等。在这几大问题里，由于中国刑法学的基本理论框架的走向问题会直接地影响到中国刑法未来的立法和司法，因此，这应是中国刑法学人着重思考的问题。
在研究中国刑法学的未来发展方向时，自然离不开对外来理论和本土理论的相关问题的思考。我们对外来理论应持理性的态度，应认识到外来理论扎根本土后，是可以内化为本土理论的。在沈家本清末修律前，中国本土并无科学的犯罪构成理论，在其他的刑法理论里，许多理论也是不科学的。沈家本主持修订《大清新刑律》时，刑法学家给我国引进的是当时的德、日大陆法系的刑法理论。在新中国建国后，我国引进的刑法理论是原苏联的刑法理论，并在原苏联刑法理论的指导下制定了1979年刑法典。从1997年刑法典制定至现在，我国的主导性刑法理论是对原苏联刑法理论进行适度改造并借鉴了大陆法系刑法理论后而形成的刑法理论。在这一刑法理论指导下，我国刑法立法和司法取得了长足的发展。可见，外来理论在与国情相结合以及经过发展改造后可以成为我们的行动指南，并为广大民众谋福祉。目前，我们可以这样认为，我国对原苏联刑法理论进行改造后而形成的刑法理论，已经成为我国目前的本土理论。从近现代中国刑法学发展历史看，外来刑法理论深深地影响着中国刑法学的发展。外来理论合理地内化为本土理论后往往具有较强的生命力，因此，中国刑法学不应拒绝外来刑法理论，而应合理地引进先进的外来理论，通过论证后，吸收其合理内容，并克服其缺陷。在将来，我们仍需要借鉴外来的、科学的刑法理论,并结合我国国情来建构我国的刑法理论体系。
由于刑法典的制定是在占主导地位的主流刑法理论指导下进行的。刑法典颁布后，司法者一般也是在主流刑法理论指导下来处理刑事案件的。因此，中国刑法学在未来发展中应选择科学的、适合国情的刑法理论为其主流刑法理论。中国刑法学的基本理论框架的发展走向问题，实际上是，中国刑法学在未来发展中应以哪一种刑法理论作为其主流刑法理论来构建其基本理论体系。
目前，我国一些刑法学者在讨论中国刑法学未来的基本理论框架走向问题时，主张完全推翻现在的刑法基本理论框架，而主张完全以德日大陆法系刑法理论为本，重新构建我国的刑法基本理论框架。这一观点是值得商榷的。
我国现在的刑法基本理论框架借鉴了前苏联的犯罪构成理论，但是，在根基理论上，摈弃了原苏联刑法的根基理论“阶级斗争理论”和“专政理论”，而实际上借鉴了大陆法系刑法的根基理论，采纳了旧派和新派两者折中的基本理论。概言之，我国现在的刑法基本理论框架是兼采了前苏联的犯罪构成理论和大陆法系刑法的根基理论而形成的理论架构。笔者认为，我国现在的刑法学的基本理论框架是较为科学的，在中国刑法学的未来发展中，仍应坚持这一基本理论框架。对这一问题，可以从刑法根基理论和犯罪构成理论两方面予以论述。
在大陆法系刑法根基理论里，旧派主张罪刑法定原则、罪刑相适应原则，反对类推和刑罚个别化，在刑罚论上持报应刑论，主张以行为为中心构建刑法理论，而新派对罪刑法定原则提出质疑，肯定类推解释，主张刑罚个别化，在刑罚论上持教育刑论，主张以行为人为中心构建刑法理论。旧派和新派经过长期争论后得到调和，形成了兼采两派观点的折中刑法理论。现在，大陆法系许多国家的刑法典是在折中的刑法理论指导下制定的。笔者认为，旧派和新派从各自的立场所阐明的观点均有道理，但是，为了更好地实现刑法的公正和防止司法专横，科学的刑法理论应以旧派的基本观念和基本理论为根基来构建，同时，应将新派的一些合理的基本观念和基本理论吸收进来。换言之，科学的刑法理论应以旧派的基本观念和基本理论为主，以新派的基本观念和基本理论为辅来构建。我国现行刑法理论主张罪刑法定原则和罪刑相适应原则，反对类推，赞成以行为为中心构建刑法体系，同时，它也赞成在刑法典里规定自首、立功、假释、减刑等涉及刑罚个别化的内容，在刑罚论上，它持教育刑理念以及一定的报应刑理念。可见，我国现行刑法理论体现了以旧派观念为主、以新派观念为辅的基本理念。由于我国现行刑法理论的根基是基本正确的，因此，我国未来的刑法理论仍应基本坚持这一理论根基。
犯罪构成理论是刑法学犯罪论中的最重要的理论。目前，我国的犯罪构成理论基本上是采用原苏联的犯罪构成理论。我国现在的犯罪构成理论认为，犯罪构成是由犯罪客体、犯罪客观要件、犯罪主观要件和犯罪主体四个要件有机组合而成。我国现行刑法典是在这一理论指导下制定的，我国的刑法适用也是在这一理论指导下进行的。这一犯罪构成理论其实也是在批判和继承大陆法系犯罪成立理论的基础上建立的，它具有相当的解释力，具有一定的科学性。我国刑法立法和司法的实践也证明，这一理论是基本可行的，但是，它也存在着一定的理论缺陷，仍有待于进一步完善。为了保持刑法理论的稳定性，防止因更换理论而带来的巨大成本，我国未来的犯罪构成理论仍应以现有的犯罪构成理论为基础，同时，对这一理论进行合理的改造。
近年来，有的学者指出，我国应以德、日犯罪成立要件理论取代现有的犯罪构成理论。笔者认为，德、日犯罪成立要件确实具有一定的科学性，它认为，犯罪成立要件包括构成要件该当性、违法性和有责性三部分。这一理论能较好地指导司法实践，但是，这一理论也存在不足。根据这一理论，法官可以根据期待可能性等超法规事由来处理刑事案件，由于超法规事由在刑法典里并没有规定，因此，在这一情况下，法官实际上是依据理论上的犯罪成立模型断案，而不是根据法定的犯罪成立模型办案。这是有违罪刑法定原则的。可见，完全以德、日犯罪成立要件理论取代现有犯罪构成理论是不妥的。也许，我们可以将这两种犯罪构成理论的科学之处结合起来，构建出科学的犯罪构成理论。
中国现在的刑法基本理论曾指导了现行刑法典的制定，现行刑法典颁布后，司法人员也是在现在的刑法基本理论指导下适用刑法的。实践证明，现行刑法典具有相当的科学性，实践也证明，在现在的刑法基本理论指导下，我国的刑事司法工作取得了长足的发展。尽管我国现在的刑法基本理论仍存在诸多问题，但是，中国刑法学在未来的发展中仍应坚持以现在的刑法基本理论为框架，同时，应博采众家之长，以使中国现在的刑法基本理论得到进一步完善。
当前，我国刑法学界留学德国、日本、意大利、法国、英国、美国、俄罗斯等国家的学者众多，翻译的外国刑法学著作逐渐增多。刑法学界呈现了百家争鸣的可喜景象。学者们往往会根据自身的特殊经历或好恶，主张中国刑法学的未来发展中应选取某一刑法理论为本，学者们的观点往往出现在其学术著作或论文上。刑法理论的创新和争鸣是中国刑法科学发展所必需的，然而，现在的中国刑法学界出现了另一现象，即在编写中国刑法学教科书时直接采用纯粹德日大陆法系刑法理论或自己创建的刑法理论来阐释中国刑法典的内容，并引导学生以这种理论去适用中国刑法。由于法学本科教育主要是培养司法实务人才，如果中国刑法实务教育中没有主流的刑法理论，允许各大学各自为政，随意选择德日大陆法系刑法理论体系、英美法系刑法理论体系、我国传统刑法理论体系或其他刑法理论体系来构建中国刑法学的教学内容，那么，我国将来必然会出现司法中的理论迷局。可以设想，在法庭审理中，如果没有基本统一的法言法语，就可能会出现这样的现象：检察官以英美法系刑法理论来阐明其指控理由，律师以传统刑法理论来进行辩护，法官以德日大陆法系刑法理论来说明判决理由。由于法官受教育的背景不一，因而，各法官所制作的刑事判决书也可能采用不同法系的刑法理论来阐释判决的理由。这样，刑事司法领域将出现混乱不堪的图景。可见，为了保证刑法典顺利地在全国统一实施，中国司法实务教育中的中国刑法理论在大体上应是统一的，为此，我国应选择主流的刑法理论作为司法实务教育的必选理论。目前，我国的主流刑法理论是以原苏联刑法理论为基础并借鉴大陆法系刑法理论经适度改造后而形成的刑法理论。这一刑法理论具有相当的科学性，因此，这一理论应作为我国司法实务教育中中国刑法学的必选理论。当前，全国司法统一考试已成为全国法学本科教育的指挥棒，我国应选调全国资深刑法学者以我国现在的主流刑法理论为基础编写一套全国司法统一考试用的中国刑法教材，以规范司法中的法言法语，从而防范或走出司法中的理论迷局。
笔者主张我国在司法实务教育中应明确主流的刑法理论，但是，也极力主张刑法理论的创新和争鸣。刑法理论来源于社会，服务于社会。在纷繁复杂的人类社会里，社会不可能是十全十美的，同样，刑法理论也不可能是十全十美的，许多刑法理论是矛盾的统一体。德日大陆法系刑法理论、英美法系刑法理论和我国传统的刑法理论均存在自身不可避免的缺陷。在非十全十美的刑法理论指导下制定出来的刑法典，同样也不会十全十美。刑法典里规定的各种原则和各种制度均不宜绝对化，如果意欲追求某一原则或某一制度的完美而将其绝对化，就会使刑法的目的不能得到充分实现。正因为刑法理论和刑法典均无法达到十全十美，因此，我们可以通过对刑法和刑法理论的争鸣促进刑法理论的繁荣，并追寻到最佳的主流刑法理论和最佳的刑法典，从而为实现良好的刑事法治奠定基础。
刑法和刑法科学是在辩护和批判的争论中发展的。对于科学的刑法内容和刑法理论，我们在理论争鸣中应极力为其辩护，对于刑法和刑法理论中存在的缺陷，我们应据理批判。笔者认为，目前，中国刑法学的基本理论框架是基本合理的，在这一理论框架下的许多具体刑法理论也是科学的，因此，笔者极力为其辩护，但是，在这一基本理论框架之下的刑法理论仍存在诸多重大缺陷，为此，笔者据理对其予以批判。
笔者从事刑法学的教学和研究工作已有二十一年。在刑法学的教学和研究工作中，笔者对许多刑法问题进行了深入的思考。长期以来，笔者把刑法学的研究重心放在刑法的基本理论上，因此，本书的内容主要包括刑法基本原则、刑法解释、犯罪论、刑罚论、立法论等几方面。本书的旨趣在于：通过对刑法的重要基本理论问题进行辩护或批判，希望人们对这些重要的刑法基本理论问题继续予以关注，并通过争论促进刑法理论进一步发展。由于对刑法理论的辩护与批判，往往同时包含了对相关刑法内容的辩护与批判，反过来而言，对刑法内容的辩护和批判，往往也同时对相关的刑法理论进行辩护和批判，因此，本书书名《刑法的辩护与批判》具有对刑法和刑法理论的辩护与批评的意蕴。
本书共有四编，第一编刑法基本理论。本编将无法归类到犯罪论、刑罚论和立法论而又属于刑法基本理论的内容归于本编。第一章“中国刑法发展的沉思”， 对中国刑法的发展历史、影响刑法发展的因素、刑法典的功能、科学刑法典的判断标准进行了分析，并探讨了中国刑法的未来发展方向。第二章“刑法基本原则的困惑与解读”，主要对刑法基本原则的概念和确定标准提出质疑，提出了刑法基本原则也有例外的观点。第三章“罪刑法定原则的局限及类推的命运”，主要提出罪刑法定原则不应绝对化，类推也应有其存在的空间。第四章“主观解释与客观解释之争”认为，刑法条文应具有明确的立法原意，这是罪刑法定原则的要求。为了调和人权保障和社会保护的矛盾，在刑法解释上，我国应坚持“以主观解释为主，以客观解释为补充”的折中论。第五章“扩张解释与类推解释的辨析”指出，传统意义上所讲的扩张解释和类推解释均在文字字面含义上超出了刑法条文，在解释方法上均采用了类比推理，因此，两者具有同一的称谓“类推扩张解释”， 为了较好地实现刑法的社会保护机能以及坚持合理的罪刑法定原则，我国应建立严格的类推扩张解释制度。
第二编犯罪论。本编主要是犯罪构成及与犯罪构成要件相关的理论。第六章“科学犯罪构成模型的追寻”，对各种犯罪构成模型进行了分类，提出了科学犯罪构成模型的判断标准，提出了“犯罪构成三模块说”的犯罪构成理论。第七、八、九、十章均属于不作为犯罪的理论内容。第七章“不作为犯罪的概念和范围”，深入地分析了不作为犯罪的概念及范围。第八章“不作为犯罪的行为性”，对犯罪不作为和不作为犯罪的行为性问题进行了剖析，并提出了立法提议。第九章“‘特定义务产生三根据说’之提出”，论述了不作为犯罪的特定义务产生三根据说的理论体系。第十章“‘寄宿罪状’的创制”，提出了制定“寄宿罪状”的立法主张，以摆脱目前惩罚不纯正不作为犯罪违反罪刑法定原则的困境。
第十一章“法定的刑法因果关系理论之构建”，对刑法因果关系进行了新的解释，认为刑法因果关系由客观和主观两方面决定，提出刑法应明文规定因果关系内容，明确“法定的刑法因果关系”。第十二章“‘复合罪过形式’质疑”，批驳了“复合罪过形式”的理论主张，为我国传统的罪过形式进行了辩护。第十三章“刑法上严格责任之否定”，批驳了刑法理论中的严格责任理论，对与之相关的实践问题提出了解决的方法。第十四章“期待可能性理论的继承与批判”，介绍了期待可能性理论的基本内容，分析了期待可能性理论存在的问题，主张批判地继承这一理论（这部分内容曾发表于《法律科学》2000年第5期，在本书里未做修改）。第十五章“‘单位主体和自然人主体行为构成竞合论’之提倡”认为，在单位犯罪的场合，单位的行为构成和自然人行为构成发生竞合。两独立主体对各自罪过支配下而发生的行为构成竞合所造成的犯罪结果均应承担刑事责任。
第三编刑罚论。本编主要是关于刑罚阶梯、刑事责任方面的内容。第十六章“刑罚阶梯的演变与展望”，探讨了刑罚阶梯的演变历史、演变原因以及科学刑罚阶梯的判断标准等问题，研究了死刑废止过渡期刑罚阶梯的改革问题。第十七章“刑事责任真谛的追问”，阐释了刑事责任的基本含义、特征，分析了在两种不同语境下刑事责任产生的时间及阶段，探讨了犯罪、刑事责任和刑罚的关系以及刑事责任的地位。第十八章“被侦查诱惑之犯罪的刑事责任”，论述了被侦查诱惑之犯罪应当负刑事责任的刑法法理，阐述了诱惑侦查的合法性问题及其对被侦查诱惑之犯罪的刑事责任所产生的影响。第十九章“被害人的过错与加害人的刑事责任”， 分析了被害人过错对加害人刑事责任承担的影响。
第四编刑法立法论。本编主要是关于刑法立法技术的内容。第二十章“罪名、罪种的合理数量及其立法反思”，分析了现行刑法典在罪名、罪种立法方面存在的弊端及其成因，提出了罪名、罪种合理数量的判断标准，并提出了一些立法措施。第二十一章“经济犯罪数额的立法模式”，对我国经济犯罪数额的立法模式提出了批判，建议在立法上规定“经济犯罪等级数额体系”。第二十二章“刑法典修补技术的探析”，对1979年刑法典颁布后的刑法修补技术和1997年新刑法典颁布后的刑法修补技术进行了评析，指出其存在的问题，建议将来的刑法典在设立总则编和分则编后，再设立第三编“修补编”，将修改或补充的刑法条文编入“修补编”。
以上是本书的基本内容。由于时间仓促，本书可能存在错漏，恳请读者批评指正。
(摘自《刑法的辩护与批判》序言，中国检察出版社2008年12月出版。作者：欧锦雄，刑法学教授，中国刑法学研究会理事。题目为摘录时增加。)
吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定
吉林省人大常委会
吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定
（2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2007年12月4日吉林省人民代表大会常务委员会公告第153号公布 自2008年1月1日起施行）
吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议决定：批准《吉林市房地产交易管理条例》，由吉林市人民代表大会常务委员会公布施行。
附：吉林市房地产交易管理条例（2007年修正本）
（2007年9月28日吉林市第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准）
第一章 总则
第一条 为加强房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产交易，包括房地产转让（含商品房预售）、房屋租赁、房地产抵押和房地产中介服务。
本市行政区域内国有土地上的房地产交易及其管理，均须遵守本条例。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理工作。
县（市）房地产行政主管部门负责本辖区内房地产交易的监督管理工作。
市、县（市）房地产交易管理机构负责日常管理工作。
国土资源、规划、建设、工商、公安等部门按各自职责做好房地产交易的管理工作。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
房地产转让、租赁、抵押及中介服务等，当事人应当签订书面合同。
第二章 房地产转让
第五条 房地产转让，是指房地产权利人依法转移房屋所有权的行为。主要包括：
（一）买卖、拍卖；
（二）赠与、交换；
（三）抵债；
（四）以房地产合资合作、作价入股；
（五）法人或者其他组织因合并、分立、收购或者兼并等改变房屋所有权归属的；
（六）经人民法院判决、裁定、调解或者仲裁机构裁决、调解等改变房屋所有权属的。
第六条 房地产转让当事人应当如实申报成交价格，并按照有关规定缴纳税费，不得瞒报或者不实申报。
第七条 房地产转让后应当到房屋权属登记机关办理房屋权属登记。具体登记办法按照有关规定执行。
第三章 商品房预售
第八条 商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其建设的商品房在竣工验收前出售，由买受人按照合同约定支付定金或者房价款，房屋竣工验收后，开发企业按照合同约定交付商品房的行为。
第九条 商品房预售实行许可制度。
开发企业取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售或者收取定金及具有预售款性质的任何费用。
第十条 办理《商品房预售许可证》，应当提供下列证件、资料：
（一）工商营业执照和房地产开发资质等级证书；
（二）国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）建设工程施工合同及施工进度说明；
（四）开发建设项目形象进度的有关资料（多层建筑达到最高层数，高层建筑达到2/3层数以上）；
（五）商品房预售方案（附商品房预售面积测绘报告）；
（六）前期物业服务及物业管理用房已落实的证明。
房地产行政主管部门对开发企业提供的资料进行审查，并现场查勘；符合规定的，10日内核发《商品房预售许可证》；不符合规定的，应当书面说明理由。
第十一条 商品房预售的，开发企业应当向买受人明示：
（一）《商品房预售许可证》；
（二）工商营业执照；
（三）国有土地使用证；
（四）商品房面积预测绘报告；
（五）经规划行政主管部门批准的小区配套设施平面图；
（六）商品房的结构、户型、装修标准；
（七）实施前期物业管理的证明；
（八）竣工交付使用时间；
（九）预售价格和预售款专用帐户。
第十二条 商品房预售实行预售款监管制度。
商品房预售款，是指买受人将购房款（含贷款）依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房初始登记前，专项用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备的款项和支付施工进度款。商品房预售款不得挪作他用。
开发企业在办理《商品房预售许可证》时，应当与预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议，并在银行设立商品房预售款专用账户。
第十三条 开发企业不得直接收存买受人支付的商品房预售款。买受人交付商品房预售款时，应当直接存入预售款开户银行的专用账户，凭银行出具的存款凭证向开发企业换领交款凭证。
第十四条 开发企业使用商品房预售款时，应当向房地产行政主管部门提出用款申请。
房地产行政主管部门根据开发企业提供的资料进行审查并核定用款额度。同意使用商品房预售款的，应当在5个工作日内出具核准意见，并以书面形式通知开户银行；不同意的，应当书面说明理由。
第十五条 开发企业办理商品房初始登记后，房地产行政主管部门解除预售款监管，并在3个工作日内以书面形式通知开户银行。
第十六条 商品房预售广告必须注明开发企业的名称、商品房位置、《商品房预售许可证》批准的预售项目名称、预售范围及批准文号；委托代理销售商品房的，还应当明示代理销售机构。
未取得《商品房预售许可证》的，不得发布商品房预售广告。
第十七条 预售商品房的，当事人应当签订正式的商品房买卖合同。合同须采用房地产行政主管部门确认的统一文本，并且应当明确销售价格、交付时间、建筑面积、违约责任等内容。
预售的商品房竣工验收并交付使用后，开发企业应当按照商品房买卖合同的约定，及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者依法代办房屋权属登记。
第十八条 开发企业必须自商品房买卖合同签订之日起30日内，持该合同到房地产行政主管部门办理备案手续。商品房买卖合同未经备案的，给买受人造成的损失，由开发企业承担。
第十九条 已批准预售的商品房，开发企业不得申请他项权利。
第四章 房屋租赁
第二十条 房屋租赁，是指房屋权利人将房屋（柜台、摊位）出租给承租人使用并收取租金的行为。
第二十一条 下列房屋不得出租：
（一）依法鉴定为危险房屋的；
（二）转租房屋未经房屋权属人同意的；
（三）法律、行政法规规定的其他情形。
第二十二条 房屋租赁当事人应当签订房屋租赁书面合同，约定租赁期限、用途、租赁价格、修缮责任以及双方的权利和义务。
第二十三条 房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起30日内持下列证件资料到房地产行政主管部门办理备案：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋权属相关证明；
（三）当事人的法定身份证明。
出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的书面证明。
转租房屋的，还应当提交房屋权利人同意转租的书面证明。
第二十四条 承租人应当按照房屋使用和物业管理的有关规定使用房屋。
承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，按照《吉林市城市房屋安全管理条例》的有关规定执行。
第二十五条 工商行政管理部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住人口登记及暂住证时，应当查验房屋租赁备案证明，并通报房地产行政主管部门。
第二十六条 以出租的房屋设定抵押的，抵押人应当以书面形式告知抵押权人和承租人。抵押期间房屋租赁合同继续有效。
第五章 房地产抵押
第二十七条 房地产抵押，是指抵押人将其房地产和房屋期权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押。
第二十八条 以房地产设定抵押的，抵押当事人应当自合同签订之日起30日内持房屋权属证明、合法身份证明到房地产行政主管部门办理抵押登记。
房地产抵押登记在登记期限内有效。
抵押合同发生变更，抵押当事人双方应当在变更之日起15日内到原登记机关办理变更登记。
房屋抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第二十九条 办理抵押登记时，房地产行政主管部门应当在房屋所有权证上作他项权利记载，并向抵押权人颁发房屋他项权证。
第三十条 以在建工程抵押或者个人购买商品房按揭贷款的，房地产行政主管部门应当发放抵押备案证明。
在建工程在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人申请办理房屋初始登记的同时办理房地产抵押登记，房地产行政主管部门为抵押权人颁发房屋他项权证。
在建工程抵押期限不得超过规定的建设期限。
第三十一条 以在建工程设定抵押的，以该房地产项目完工部分为限。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保的余额部分，可以再次与原抵押权人设定抵押，但不得超出余额部分。
任何人不得以个人按揭贷款方式虚假为开发企业申请贷款。
第三十二条 房地产典当参照房地产抵押的有关规定办理他项权利登记。
第六章 房地产中介服务
第三十三条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。
第三十四条 从事房地产中介服务应当设立相应的房地产中介服务机构。
申请设立房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构的，应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后，报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书，方可从事房地产中介服务活动。
房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构申请资质升级的，应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后，报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书，方可从事相关的房地产中介服务活动。
第三十五条 房地产中介服务人员必须经统一考试，按有关规定取得相应执业资格证书，经注册登记后，方可从事房地产中介服务活动。
经注册登记的房地产中介服务人员，须进入相应的房地产中介服务机构从业，不得以个人名义执业，不得跨机构同时从业。
未取得执业资格证书、未经注册的房地产中介服务人员，不得以房地产估价师、房地产估价员、房地产经纪人、房地产业务咨询人员等身份从事房地产中介服务活动。
第三十六条 从事房地产拍卖、房地产典当、房地产置业担保等业务的中介服务机构，应当符合相关法律、行政法规规定的条件，并到房地产行政主管部门备案。
第三十七条 外埠房地产中介服务机构在本市行政区域内从事房地产中介服务业务的，应当到所在地房地产行政主管部门备案。
第三十八条 房地产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案，对房地产中介机构的业绩、行为进行登记，并向社会公示。
第三十九条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务代理合同前，应当明示房地产中介服务代理合同示范文本，供委托人选用，不得签署损害委托人利益的合同。
第四十条 房地产中介服务机构转让房地产中介服务业务，须经委托人书面同意。
第四十一条 房地产中介服务机构发布的各类房地产广告应当真实、合法，并须载明中介机构的名称、地址、资格证书号。
第四十二条 房地产中介服务机构从事中介业务活动，应当建立业务记录和业务台帐，严格执行业务统计报表制度，并按照要求报送房地产行政主管部门。
第四十三条 房地产中介服务机构、中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）恶意串通，损害委托人的合法权益；
（二）直接或间接帮助他人从事房地产违法交易活动；
（三）泄露委托人的秘密；
（四）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；
（五）发布虚假广告；
（六）法律、行政法规禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第四十四条 违反本条例的，由房地产行政主管部门按照下列规定予以处罚；造成他人损害的，依法承担赔偿责任。
（一）违反第九条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取的定金或预售款额1％以下的罚款；
（二）违反第十二条第一款规定，开发企业将商品房预售款挪作他用的，责令其限期改正，并可处以挪用数额5％至10％的罚款；情节严重的，责令其停止预售行为；
（三）违反第十三条规定，开发企业预售商品房直接收存买受人支付的预售款的，责令其停止违法行为，并对每笔交易处以10000元至30000元的罚款；
（四）违反第十七条第二款规定，开发企业未按照商品房买卖合同的约定及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者未依法代办房屋权属登记的，责令其限期改正，对住宅每笔交易处以5000元至20000元的罚款，对非住宅每笔交易处以20000元至50000元的罚款；
（五）违反第十八条规定，开发企业未按照规定办理合同备案的，责令其补办，并对每笔交易处以1000元至5000元的罚款；
（六）违反第二十一条规定出租房屋的，责令其限期改正，对住宅出租人处以100元至500元的罚款，对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款；
（七）违反第二十三条规定，未办理房屋租赁合同备案的，责令其限期改正，逾期仍未办理的，对住宅出租人处以100元至500元的罚款，对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款；
（八）违反第三十四条规定，未取得资质证书从事房地产中介服务业务的，责令其限期改正，并处以10000元至50000元的罚款；
（九）违反第三十五条第二款、第三款规定，未取得房地产中介服务执业资格，擅自从事房地产中介业务，以个人名义执业或者跨机构同时从业的，责令其停止房地产中介业务，并处以1000元至5000元的罚款；
（十）违反第三十六条、第三十七条规定，房地产中介服务机构未按照规定备案的，责令其限期改正，并处以5000元至30000元的罚款；
（十一）违反第四十三条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定，房地产中介服务机构损害委托人合法权益、违法交易、泄露委托人秘密、允许他人以自己的名义从事中介服务的，吊销资质证书，并处以2000元至10000元的罚款。
第四十五条 违反第十六条第二款、第四十三条第（五）项规定，未取得《商品房预售许可证》擅自发布商品房预售广告、发布虚假广告的，由工商行政管理部门依据有关法律、行政法规的规定予以处罚。
第四十六条 房地产交易当事人隐瞒真实情况，提供虚假证件、资料或者以欺诈手段办理交易的，由当事人自行承担法律责任。
第四十七条 房地产交易管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由本单位或者上级主管部门对责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十八条 房地产交易中涉及土地交易的，按照土地管理的有关法律、法规的规定执行。
第四十九条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第五十条 本条例自2008年1月1日起施行。《吉林市房地产交易市场管理条例》同时废止。
