蚕种管理暂行办法
农业部
蚕种管理暂行办法
中华人民共和国农业部令
第22号
《蚕种管理暂行办法》１１９９７年１０月９日经农业部常务会议审议审议通过，现予发布施行。
部长 刘江
1997年11月20日
附：
第一章 总则
第一条 为加强蚕种管理，保证蚕种质量，维护蚕种选育者、生产者、经营者和使用者的合法权益，促进蚕丝业的发展，特制定本办法。
第２条 本办法所称蚕种是指桑蚕种。
第三条 凡从事蚕种选育、蚕种生产、经营、使用和管理工作的单位和个人，都必须坚守本办法。
第四条 各产蚕省、自治区、直辖市人民政府农业（蚕业）行政主管部门（以下简称省级农业行政主管部门）应制定蚕种发展规划和生产计划，对蚕种的生产、经营、使用实行统一管理。省级农业行政主管部门认为必要时，一代杂交种也可实行省统一计划下的省、地（市）、县三级管理。县级以上地方人民政府农业（蚕业）行政主管部门所属的蚕种管理机构，具体承担蚕种管理任务。
第二章 蚕品种资源管理
第五项 蚕品种资源受国家法律保护。中国农业科学院蚕业研究所（以下简称中蚕所）具体负责组织有计划的收集、整理、鉴定、保存和利用产蚕品种资源；省级蚕品种资源的管理工作，由省级农业行政主管部门指定的单位负责。
第六条 国家鼓励有关单位和个人从国外引进蚕品种资源。引进的蚕品种必须严格按口岸检疫部门的有关规定办理手续，并向中蚕所登记，并附适量蚕种供鉴定、保存。
第七条 向国外提供（包括交换、出售）蚕品种资源（包括各级原种），按国家农作物种质资源分类目录管理。属于“有条件对外交换的”和“可以对外交换的蚕品种资源由省级农业行政主管部门审核，送交中蚕所，中蚕所征得农业部同意后办理审批手续；所以“不能对外交换的”和未进行国家统一编号的种质资源不准向（境外）外提供，特殊情况需要提供的，由中蚕所审核，报农业部审批。
第三章 蚕品种选育与审定
第八条 蚕品种（包括杂交组合）选育，由农业部和省级农业行政主管部门会同有关部门，根据国家科技发展和行业发展规划，组织有关科研教学和生产单位进行。
第九条 蚕品种审定，执行国家和省、自治区、直辖市两级审定制度。全国农作物品种审定委员会蚕桑专业委员会，负责审定跨省推广的新品种，以及需由国家审定的品种，并协调、指导省级蚕品种审定工作；省级农作物品种审定委员会蚕桑专业组或省级蚕桑品种鉴定委员会负责本行政区域内的蚕品种审定工作。
第十条 审定通过的蚕品种，按照审定权限，由全国或省级农作物品种审定委员会（或省级蚕桑品种审定委员会）发给证书，并由农业部和省级农业行政主管部门批准公布、组织推广。
第十一条 未经审定公布或审定不合格的蚕产品，任何单位和个人不得生产、经营、宣传、推广。
为了促进优良蚕品种选育，对选育或引进的蚕品种需进行生产试养的，由选育和引进单位向省级农业行政主管部门申报计划，经审查同意后，方可进行、但每个品种年试养量须控制在1000张以内。
第四章 蚕种生产
第十二条 申请农业行政主管部门根据本地蚕业发展规划，合理安排蚕种生产。省际间合作制种必须经双方省级农业行政主管部门批准后方能进行。
第十三条 蚕种生产实行《蚕种生产许可证》制度。具备下列条件者，可向省级农业行政主管部门申请建立蚕种场和设立原蚕区，经审查，条件符合要求，并经试产合格后，由省级农业行政主管部门核发《蚕种生产许可证》，方可从事蚕种生产。
（一）自然环境适宜于蚕种生产；
（二）有一定的生产设施和生产设备；
（三）有较强的蚕种生产技术力量；
（四）拥有一定的桑园面积，或符合原蚕饲养要求的原蚕区；
（五）无微粒子病污染。
《蚕种生产型和证》有效期为一年。有效期满后，需继续生产的，可向省级农业行政主管部门申请，经审查合格，重新核发《蚕种生产产许可证》。凡微粒子病发生严重、生产蚕种质量低劣、不再符合蚕种生产条件的持证单位或原蚕区，应当暂缓发证或不再发证。
禁止无《蚕种生产许可证》单位、个人从事蚕种生产。
第十四条 蚕种生产实行三级繁育（原原母种、原种、一代杂交种）制度。四级制种（原原母种、原原种、原种、一代杂交种）制度。各级原种由省级农业行政主管部门指定的原蚕种场、蚕品种育成单位按省级农业行政主管部门下达的各级原种生产计划和杂交组合形式进行生产，其它蚕种、生产单位一律不得生产各级原种。一代杂交种由各持证蚕种生产单位按省级农业行政主管部门制定的蚕种生产计划、杂交组合形式组织生产。
省级农业行政主管部门在制定蚕种生产计划时，应结合合同订种情况，根据本地区蚕茧生产发展计划和现行不同蚕品种各级蚕种的繁殖系数，安排一定数量的蚕种预备量。
第十五条 蚕种生产单位须严格执行蚕种生产技术规程，接受县级以上农业（蚕业）行政主管部门的监督、检查。
第五章 蚕种的检验
第十六条 省级农业行政主管部门所属的蚕种质量检验机构承担辖区内商品蚕种质量检验、技术鉴定任务，对检验合格的蚕种核发《蚕种质量合格证》；同时接受有关单位委托的蚕种质量检验。农业部蚕种蚕种质量检测中心受委托承担全国蚕种质量抽检等任务。
第十七条 蚕种生产、经营单位因应设置检验室，配备专职或兼职的蚕种质量检验员和必要的检验仪器设备，负责蚕种质量的自检工作。
第十八条 蚕种质量检验员应具备中专（或相当相当于中专）以上的文化水平，具有一定的检验工作经验，并经省级以上农业行政主管部门业务考核合格、获得由农业部种子管理机构统一制作的《种子检验员证》后，方能上岗。任何单位和个人不得干预、妨碍蚕种质量检验员依法执行公务。
第十九条 微粒子病是蚕种质量检验的重点，其检验是按农业部有关规定执行。
第二十条 蚕种质量检验收费标准由省级以上农业行政主管部门会同物价部门制定。
第二十七条 凡准备使用的蚕种，均须在出库前完成包括母蛾镜检在内的质量检验工作。未经检验或检验不合格的蚕种不准出库。
第六章 蚕种的保护与冷藏
第二十二条 省级农业行政主管部门按本地区蚕种生产、使用数量，合理布局蚕种冷库建设，并对冷库实行统一管理。蚕种出、入库必须按省级农业行政主管部门计划执行，各冷库不得擅自出、入库蚕种。各蚕种冷库应按照技术操作规程做好各项保护处理工作，并接受省级农业行政主管部门的监督、检查。
第二十三条 蚕种生产单位必须配备符合要求的蚕种保护室、必要的蚕种整理设备和蚕种运输工具，切实做好越年蚕种的保护处理和非越年蚕种的适时送库工作。
第七章蚕种经营
第二十四条 蚕种经营实行《蚕种经营许可证》制度。具备一定条件的县级以上蚕业技术推广部门可向省级农业行政主管部门申请一代杂交蚕种经营权，蚕种生产单位可申请本单位生产的一代杂交蚕种的经营权。经审查合格后，由省级农业行政主管部门核发《蚕种经营许可证》。各级原种由省级以上农业行政主管部门指定的单位经营，其他任何单位、个人不得经营。
《蚕种经营许可证》有效期为一年。有效期满后，需继续经营的，可向省级农业行政主管部门申请，经审查合格后，重新和发《蚕种经营许可证》。凡不遵守有关规定，经销不合格蚕种、不执行蚕种价格政策、扰乱蚕种正常经营秩序的蚕种经营单位，应当暂缓发证或不再发证。
禁止无《蚕种经营许可证》单位、个人经营蚕种。
第二十五条 蚕种经营实行购销合同制。省级农业行政主管部门可依据实际情况采取合同定购；分级管理、统一平衡等办法，加强对购销合同的监督和管理。省际间的蚕种经营，必须征得调入调出省级农业行政主管部门同意，所经营的蚕种应附有省级蚕种质量（包括微粒子病）检验单。
第二十六条 经销售的蚕种必须符合传统质量标准，并附具《蚕种质量合格证》。不符合上述条件的，一律按不合格蚕种处理，蚕种质量检验员应暂扣押蚕种，并报审级农业行政主管部门处理。
禁止疫区蚕种向非疫区销售，防止微粒子病扩散和蔓延。
第二十七条 蚕种价格由省级农业行政主管部门会同省级物价部门统一制定。
第八章 蚕种进、出口管理
第二十八条 在不影响国内蚕种生产的前提下，国家鼓励出一代杂交蚕种。各级原种不准出口，特殊情况需要出口的，报农业部审批。
第二十九条 申报进、出口蚕种单位必须肯有《营业执照》和《蚕种经营许可证》。
第三十条 申报进、出口蚕种必须填报农业部“蚕种进、出口审批表”，经省级农业行政主管部门审核后，提前一个月报农业部审批。
第三十一条 进口蚕种必须符合国家或行业标准。出口蚕种必须是经国家或省级农作物品种审定委员会审定通过的品种，并符合国家或行业标准、没有国家和行业标准的，可在合同中约定或参考有关国际标准。农业部蚕种质量检验中心统一负责出口蚕种的质量复检工作。
第三十二条 蚕种进、出口单位持有效“蚕种进、出口审批表”批件到动植物检疫机构办理检疫审批手续。
第九章 奖罚
第三十三条 在蚕种生产、经营和科学研究、技术推广等工作中做出突出成绩的单位和个人，由县级以上人民政府或农业行政主管部门给予表彰和鼓励。
第三十四条 对违反本办法的单位或个人，由县级以上农业行政主管部门根据职责权限，可以警告或者罚款。所造成的经济损失，由违章单位或个人负责赔偿。
第十章 附则
第三十五条 省级农业行政主管部门可根据本办法制定具体实施细则。
第三十六条 柞蚕、蓖麻蚕、天蚕蚕种的管理参照本办法执行。
第三十七条 本办法由农业部负责解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。
第一章 总则
第一条 为加强蚕种管理，保证蚕种质量，维护蚕种选育者、生产者、经营者和使用者的合法权益，促进蚕丝业的发展，特制定本办法。
第２条 本办法所称蚕种是指桑蚕种。
第三条 凡从事蚕种选育、蚕种生产、经营、使用和管理工作的单位和个人，都必须坚守本办法。
第四条 各产蚕省、自治区、直辖市人民政府农业（蚕业）行政主管部门（以下简称省级农业行政主管部门）应制定蚕种发展规划和生产计划，对蚕种的生产、经营、使用实行统一管理。省级农业行政主管部门认为必要时，一代杂交种也可实行省统一计划下的省、地（市）、县三级管理。县级以上地方人民政府农业（蚕业）行政主管部门所属的蚕种管理机构，具体承担蚕种管理任务。
第二章 蚕品种资源管理
第五项 蚕品种资源受国家法律保护。中国农业科学院蚕业研究所（以下简称中蚕所）具体负责组织有计划的收集、整理、鉴定、保存和利用产蚕品种资源；省级蚕品种资源的管理工作，由省级农业行政主管部门指定的单位负责。
第六条 国家鼓励有关单位和个人从国外引进蚕品种资源。引进的蚕品种必须严格按口岸检疫部门的有关规定办理手续，并向中蚕所登记，并附适量蚕种供鉴定、保存。
第七条 向国外提供（包括交换、出售）蚕品种资源（包括各级原种），按国家农作物种质资源分类目录管理。属于“有条件对外交换的”和“可以对外交换的蚕品种资源由省级农业行政主管部门审核，送交中蚕所，中蚕所征得农业部同意后办理审批手续；所以“不能对外交换的”和未进行国家统一编号的种质资源不准向（境外）外提供，特殊情况需要提供的，由中蚕所审核，报农业部审批。
第三章 蚕品种选育与审定
第八条 蚕品种（包括杂交组合）选育，由农业部和省级农业行政主管部门会同有关部门，根据国家科技发展和行业发展规划，组织有关科研教学和生产单位进行。
第九条 蚕品种审定，执行国家和省、自治区、直辖市两级审定制度。全国农作物品种审定委员会蚕桑专业委员会，负责审定跨省推广的新品种，以及需由国家审定的品种，并协调、指导省级蚕品种审定工作；省级农作物品种审定委员会蚕桑专业组或省级蚕桑品种鉴定委员会负责本行政区域内的蚕品种审定工作。
第十条 审定通过的蚕品种，按照审定权限，由全国或省级农作物品种审定委员会（或省级蚕桑品种审定委员会）发给证书，并由农业部和省级农业行政主管部门批准公布、组织推广。
第十一条 未经审定公布或审定不合格的蚕产品，任何单位和个人不得生产、经营、宣传、推广。
为了促进优良蚕品种选育，对选育或引进的蚕品种需进行生产试养的，由选育和引进单位向省级农业行政主管部门申报计划，经审查同意后，方可进行、但每个品种年试养量须控制在1000张以内。
第四章 蚕种生产
第十二条 申请农业行政主管部门根据本地蚕业发展规划，合理安排蚕种生产。省际间合作制种必须经双方省级农业行政主管部门批准后方能进行。
第十三条 蚕种生产实行《蚕种生产许可证》制度。具备下列条件者，可向省级农业行政主管部门申请建立蚕种场和设立原蚕区，经审查，条件符合要求，并经试产合格后，由省级农业行政主管部门核发《蚕种生产许可证》，方可从事蚕种生产。
（一）自然环境适宜于蚕种生产；
（二）有一定的生产设施和生产设备；
（三）有较强的蚕种生产技术力量；
（四）拥有一定的桑园面积，或符合原蚕饲养要求的原蚕区；
（五）无微粒子病污染。
《蚕种生产型和证》有效期为一年。有效期满后，需继续生产的，可向省级农业行政主管部门申请，经审查合格，重新核发《蚕种生产产许可证》。凡微粒子病发生严重、生产蚕种质量低劣、不再符合蚕种生产条件的持证单位或原蚕区，应当暂缓发证或不再发证。
禁止无《蚕种生产许可证》单位、个人从事蚕种生产。
第十四条 蚕种生产实行三级繁育（原原母种、原种、一代杂交种）制度。四级制种（原原母种、原原种、原种、一代杂交种）制度。各级原种由省级农业行政主管部门指定的原蚕种场、蚕品种育成单位按省级农业行政主管部门下达的各级原种生产计划和杂交组合形式进行生产，其它蚕种、生产单位一律不得生产各级原种。一代杂交种由各持证蚕种生产单位按省级农业行政主管部门制定的蚕种生产计划、杂交组合形式组织生产。
省级农业行政主管部门在制定蚕种生产计划时，应结合合同订种情况，根据本地区蚕茧生产发展计划和现行不同蚕品种各级蚕种的繁殖系数，安排一定数量的蚕种预备量。
第十五条 蚕种生产单位须严格执行蚕种生产技术规程，接受县级以上农业（蚕业）行政主管部门的监督、检查。
第五章 蚕种的检验
第十六条 省级农业行政主管部门所属的蚕种质量检验机构承担辖区内商品蚕种质量检验、技术鉴定任务，对检验合格的蚕种核发《蚕种质量合格证》；同时接受有关单位委托的蚕种质量检验。农业部蚕种蚕种质量检测中心受委托承担全国蚕种质量抽检等任务。
第十七条 蚕种生产、经营单位因应设置检验室，配备专职或兼职的蚕种质量检验员和必要的检验仪器设备，负责蚕种质量的自检工作。
第十八条 蚕种质量检验员应具备中专（或相当相当于中专）以上的文化水平，具有一定的检验工作经验，并经省级以上农业行政主管部门业务考核合格、获得由农业部种子管理机构统一制作的《种子检验员证》后，方能上岗。任何单位和个人不得干预、妨碍蚕种质量检验员依法执行公务。
第十九条 微粒子病是蚕种质量检验的重点，其检验是按农业部有关规定执行。
第二十条 蚕种质量检验收费标准由省级以上农业行政主管部门会同物价部门制定。
第二十七条 凡准备使用的蚕种，均须在出库前完成包括母蛾镜检在内的质量检验工作。未经检验或检验不合格的蚕种不准出库。
第六章 蚕种的保护与冷藏
第二十二条 省级农业行政主管部门按本地区蚕种生产、使用数量，合理布局蚕种冷库建设，并对冷库实行统一管理。蚕种出、入库必须按省级农业行政主管部门计划执行，各冷库不得擅自出、入库蚕种。各蚕种冷库应按照技术操作规程做好各项保护处理工作，并接受省级农业行政主管部门的监督、检查。
第二十三条 蚕种生产单位必须配备符合要求的蚕种保护室、必要的蚕种整理设备和蚕种运输工具，切实做好越年蚕种的保护处理和非越年蚕种的适时送库工作。
第七章蚕种经营
第二十四条 蚕种经营实行《蚕种经营许可证》制度。具备一定条件的县级以上蚕业技术推广部门可向省级农业行政主管部门申请一代杂交蚕种经营权，蚕种生产单位可申请本单位生产的一代杂交蚕种的经营权。经审查合格后，由省级农业行政主管部门核发《蚕种经营许可证》。各级原种由省级以上农业行政主管部门指定的单位经营，其他任何单位、个人不得经营。
《蚕种经营许可证》有效期为一年。有效期满后，需继续经营的，可向省级农业行政主管部门申请，经审查合格后，重新和发《蚕种经营许可证》。凡不遵守有关规定，经销不合格蚕种、不执行蚕种价格政策、扰乱蚕种正常经营秩序的蚕种经营单位，应当暂缓发证或不再发证。
禁止无《蚕种经营许可证》单位、个人经营蚕种。
第二十五条 蚕种经营实行购销合同制。省级农业行政主管部门可依据实际情况采取合同定购；分级管理、统一平衡等办法，加强对购销合同的监督和管理。省际间的蚕种经营，必须征得调入调出省级农业行政主管部门同意，所经营的蚕种应附有省级蚕种质量（包括微粒子病）检验单。
第二十六条 经销售的蚕种必须符合传统质量标准，并附具《蚕种质量合格证》。不符合上述条件的，一律按不合格蚕种处理，蚕种质量检验员应暂扣押蚕种，并报审级农业行政主管部门处理。
禁止疫区蚕种向非疫区销售，防止微粒子病扩散和蔓延。
第二十七条 蚕种价格由省级农业行政主管部门会同省级物价部门统一制定。
第八章 蚕种进、出口管理
第二十八条 在不影响国内蚕种生产的前提下，国家鼓励出一代杂交蚕种。各级原种不准出口，特殊情况需要出口的，报农业部审批。
第二十九条 申报进、出口蚕种单位必须肯有《营业执照》和《蚕种经营许可证》。
第三十条 申报进、出口蚕种必须填报农业部“蚕种进、出口审批表”，经省级农业行政主管部门审核后，提前一个月报农业部审批。
第三十一条 进口蚕种必须符合国家或行业标准。出口蚕种必须是经国家或省级农作物品种审定委员会审定通过的品种，并符合国家或行业标准、没有国家和行业标准的，可在合同中约定或参考有关国际标准。农业部蚕种质量检验中心统一负责出口蚕种的质量复检工作。
第三十二条 蚕种进、出口单位持有效“蚕种进、出口审批表”批件到动植物检疫机构办理检疫审批手续。
第九章 奖罚
第三十三条 在蚕种生产、经营和科学研究、技术推广等工作中做出突出成绩的单位和个人，由县级以上人民政府或农业行政主管部门给予表彰和鼓励。
第三十四条 对违反本办法的单位或个人，由县级以上农业行政主管部门根据职责权限，可以警告或者罚款。所造成的经济损失，由违章单位或个人负责赔偿。
第十章 附则
第三十五条 省级农业行政主管部门可根据本办法制定具体实施细则。
第三十六条 柞蚕、蓖麻蚕、天蚕蚕种的管理参照本办法执行。
第三十七条 本办法由农业部负责解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。
论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）
邓 光 达
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方
