佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
广东省佛山市人民政府
佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
佛山市人民政府文件
佛府[2004]103号
各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。
二○○四年六月二十二日
佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法
第一章 总则
第一条 为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第三条 本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
第四条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
第五条 农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
第六条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
第七条 农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条 使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
第九条 出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
第十条 建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
第十一条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
第十二条 市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
第十三条 国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
第十四条 农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。
第二章 农村集体建设用地使用权出让
第十五条 农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
第十六条 农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
第十七条 土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
第十八条 土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
第十九条 农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
第二十条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。
第三章 农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条 农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条 农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条 受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条 农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条 农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条 承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条 承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条 转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。
第四章 农村集体建设用地使用权转让
第三十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条 转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条 转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条 有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条 下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条 农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条 转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条 农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。
第五章 农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条 农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条 农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
第四十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第六章 其他规定
第四十五条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条 农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条 本办法自2004年7月1日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。
徐州市市区国有土地储备办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市市区国有土地储备办法
徐州市人民政府令第８4号发布
经2002年11月11日市人民政府第107次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年12月10日起施行。
二00二年十一月二十八日
第一章总则
第一条 为加强政府对土地市场的宏观调控、盘活土地资产，确保土地资产的保值增值，根据《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区范围内国有土地的储备适用本办法。
集体所有土地必须依法办理征用手续后，方可实行土地储备。
第三条 本办法所称土地储备，是指市土地储备中心依照本办法规定，代表政府持有国有土地或者将需要盘活的存量土地视不同情况实行收购或者预购后予以储存，并实施土地前期开发后列入政府可供地的行为。
第四条 市国土资源管理部门(以下简称“国土资源部门”)是本市土地储备工作的主管部门，其所属的土地储备中心具体负责实施土地的储备和政府供地前土地开发工作。
第五条 市计划、经贸、建设、规划、财政、房产、国土等相关管理部门应各司其职，做好土地储备相关工作。
第二章土地储备范围
第六条 下列土地应当实行储备：
(一)本市市区内未确定使用权人的可利用存量土地；
(二)已征为国有暂未供应的土地；
(三)撤销村民小组建制后剩余的土地；
(四)被依法收回的荒芜、闲置土地；
(五)依法没收的土地；
(六)土地使用期限届满，由政府依法收回后暂不供应的土地；
(七)单位因搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，将用途调整为商业、住宅等用途的土地；
(八)房地产开发企业未按土地出让合同约定期限动工建设满2年，依法收回的土地；
(九)以出让方式取得土地使用权后未按合同约定时间开发，且不具备转让条件的土地；
(十)因实施城镇建设规划和进行旧城改造的重点地段、成片区域、城郊结合部的土地；
(十一)政府指令储备的其他土地。
第七条 国土资源部门根据建设用地市场需求情况，报经政府批准后，有计划、分批次地将具备出让条件的储备土地投放土地市场，并按《徐州市城镇国有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易办法》的规定确定土地使用者。也可以依法将储备土地以协议出让或者划拨方式供给土地使用者。
第八条 对按第六条规定应纳入储备范围的土地，原土地使用权人不得自行处置土地使用权。
第三章土地储备的运作方式和程序
第九条 国土资源部门应会同市计划等有关部门根据本市产业结构调整及城市建设要求和土地市场供需状况，制定阶段性土地储备计划，报市政府批准后实施。
第十条 土地储备实行申报制度。凡属本办法规定范围内应实行储备的国有土地，其用地单位或者主管部门应到市土地储备中心申报。
第十一条 对本办法第六条第一至六项包括的国有土地，由国土资源部门确权给市土地储备中心后直接储备。
除前款规定外需要储备的土地，由市土地储备中心根据市政府批准的阶段性土地储备计划和政府供地实际需要，按照本办法规定制定具体地块的土地收购或者预购计划，报国土资源部门批准后实施。
对其中暂不具备收购储备条件或者受财力限制无力收购的地块，由市规划部门以规划红线将土地划给市土地储备中心，列入计划储备。
第十二条 市土地储备中心对确定收购的国有土地，应区别行政划拨土地和出让土地对原土地使用权人作适当补偿，补偿可采取货币补偿或者土地置换补偿两种方式。
采取货币补偿方式的，属行政划拨土地，补偿标准按收购土地现用途评估地价确定；属出让土地，按原土地使用权人已支付的土地出让金额，扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金额确定。采取土地置换补偿方式的，按货币补偿标准提供同等价值面积的土地。
对地面附着物的补偿，采取货币补偿方式，补偿标准按照经评估机构评估的附着物实际评估价格确定。
土地价格和附着物实际评估价格必须经有资质的评估机构评估，并报经其相应的行政主管部门确认。
第十三条 土地储备中心对确定预购的国有土地，应按本办法第十二条规定的补偿标准，视具体情况对原土地使用权人支付5%至15%的定金。
第十四条 土地收购和预购按以下程序实施：
(一)申请收购或者预购。对确定由土地储备中心收购或者预购的国有土地，由原土地使用权人向土地储备中心提出收购或者预购申请，同时提供下列资料：
1土地收购或者预购申请；
2法人资格证明；
3授权委托书；
4营业执照；
5土地使用证或者权属证明材料；
6房屋所有权证或者权属证明材料；
7土地平面图；
8主管部门意见；
9其他需要提交的材料。
(二)权属调查。土地储备中心对申请收购或者预购的土地及其地面附着物的权属、面积、四至范围、用途等情况负责到相关部门核实。
(三)征询有关职能部门意见。土地储备中心就申请收购或者预购的土地，向规划管理部门征询收购或者预购地块的规划红线范围、用途和容积率等规划指标意见。
(四)收购补偿费测算。土地储备中心根据有关规定，对土地及其地面附着物收购补偿费进行测算。实行土地置换的，应确定与收购土地相同价值的地块。
(五)方案报批。土地储备中心根据土地权属调查、规划意见和收购费用测算情况，提出土地收购或者预购的具体方案，报国土资源部门审批。对特殊地块的收购或者预购储备方案须报市政府批准。
(六)签订收购或者预购合同，收回原土地使用权。土地收购或者预购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》或者《国有土地使用权预购合同》。国土资源部门报经政府批准后，收回原土地使用者的土地使用权。
(七)国土资源部门将依法收回的土地使用权确定给土地储备中心。
(八)收购补偿或者支付预购定金。土地储备中心对收购的土地，根据《国有土地使用权收购合同》约定的补偿金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿金。实行土地置换方式补偿的，由土地储备中心到相关部门办妥土地置换审批手续后，将置换后的土地提供给原土地使用权人。对预购的土地，土地储备中心按收购土地的补偿标准和双方约定，向原土地使用权人支付定金。
(九)交付收购土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地储备中心交付被收购的土地和地面附着物。
第十五条 被收购或者预购的土地，经签订《国有土地使用权收购合同》或者《国有土地使用权预购合同》后，即纳入土地储备。
第十六条 国有土地使用权收购或者预购合同应包括以下主要内容：
(一)收购或者预购土地的座落、面积、用途及权属依据；
(二)土地收购补偿费用、土地预购定金及其支付方式和期限；
(三)交付土地的期限和方式；
(四)双方约定的其他权利义务；
(五)违约责任；
(六)争议的解决方式和途径。
第十七条 国有土地使用权收购或者预购合同一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的义务。
第十八条 实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起终止。
第四章储备土地的开发、利用和供应
第十九条 市土地储备中心应根据政府供地需要，完成储备土地上的附着物拆除、土地平整等前期开发工作。
实施地面附着物拆除、土地平整等土地前期开发，必须以招标方式确定实施单位。
第二十条 市土地储备中心收购的土地在实施地面附着物拆除、土地平整以及配套设施建设等前期开发工作时，市计划部门应根据市土地储备中心的申请，办理储备土地前期开发立项审批手续，规划部门按城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证。
第二十一条 根据市政府的要求，储备土地地上附着物及其他设施需要实施拆迁的，由市土地储备中心作为拆迁人，依法向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证，统一实施拆迁安置。
第二十二条 土地储备中心在储备土地供应前，可以依法将储备土地使用权单独或者连同地上附着物及其他设施出租、抵押、临时改变土地用途，并办理相关手续。
第二十三条 土地储备中心应做好土地开发补偿费的测算和储备土地出让的前期准备工作。
第五章土地储备资金运作管理
第二十四条 土地储备资金的运作实行“收支两条线”管理，并依法接受审计和财政部门的监督。
第二十五条 土地储备资本金由财政部门拨付，市土地储备中心运作后的增值资金按20%的比例提取，逐步充实资本金。
第二十六条 储备土地经国土资源部门依法出让、划拨后，由土地储备中心按宗地为单位计算出前期收购、开发成本，经国土资源部门审核、财政部门监督，从出让收益中扣减成本，净收益部分上缴财政。
第二十七条 在必要时，土地增值收益，可按一定比例报市政府批准后返还给原用地单位。
第二十八条 国有土地收益资金扣除应缴入预算内的国有土地有偿使用收入、按规定上缴中央的资金以及有关开发成本后，用于城市基础设施建设以及政府按有关规定批准用于其他方面的支出等。
第六章法律责任
第二十九条 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由政府依法收回。
第三十条 对本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人擅自转让土地使用权及其地面附着物的，按非法转让土地处理。
第三十一条 土地储备中心未按合同约定支付土地收购补偿金或者土地预购定金的，原土地使用权人有权解除收购或者预购合同，土地储备中心已支付给原土地使用权人的部分补偿金或者定金不予返还。
第三十二条 原土地使用权人不履行合同的，依法承担违约责任。
第三十三条 有关土地收购或者预购储备、土地前期开发中的争议，争议双方协商解决，协商不成的，在合同或者协议中约定由仲裁机构仲裁或者提起诉讼。
第三十四条 市土地储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，或者利用职务之便索取或者非法收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任；不严格执行相关法律、法规和本办法规定的，给予相应的行政处分。
第七章附则
第三十五条 本办法自2002年12月10日起施行。第三十六条县(市)、贾汪区可参照本办法执行。
