银川市房屋租赁管理办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府令第98号
《银川市房屋租赁管理办法》业经银川市人民政府１９９８年４月７日第７１次常务会议审议通过，现予发布施行。
１９９８年４月１６日
银川市房屋租赁管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强我市房屋租赁管理，维护房屋租赁秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划建成区范围内的机关、团体、企事业单位、驻银部队、外地驻银机构及公民个人之间所发生的房屋租赁活动均适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁活动是指拥有房屋产权或享有房屋经营权的公民、法人及其他组织将房屋出租或以其它形式提供给承租人有偿使用的行为。
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋经产权人同意再次出租给他人使用的行为。
第四条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 银川市房产管理局是本市房屋租赁管理的行政主管部门。
银川市房地产交易市场管理所（以下简称：租赁管理机构）具体负责房屋租赁管理及登记工作。
第六条 房屋租赁当事人应当按照国家有关税收的规定，依法纳税。
第二章 租赁合同
第七条 房屋出租人和承租人应签订书面租赁合同。
房屋租赁合同应当具备租赁期限、用途、租金价款、养护修缮、违约责任和当事人就其他权利义务约定的条款。
第八条 承租人在租赁合同期满后需要继续承租原房屋的，应当在合同期限届满３个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第九条 出租人在租赁期限内死亡的，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。
第十条 有下列情形之一的，房屋租赁双方当事人可以变更或解除租赁合同：
（一）符合法律、法规、规章规定或者合同约定条款的；
（二）因不可抗力或国家建设拆迁等原因致使房屋租赁合同部分或者全部不能履行的；
（三）当事人双方协商同意的。
因变更或解除租赁合同，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任者外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十一条 房屋租赁实行登记备案和许可证制度。
第十二条 出租人和承租人应当在合同签订后３０日内，到房屋租赁管理机构办理登记备案手续。
以与他人合作、合伙、合资、联营或者承包给他人经营，变相出租、转租房屋的，按照房屋租赁进行登记管理。
变更、解除或终止房屋租赁合同的，当事人应当在行为确定之日起１０日内到房屋租赁管理机构办理房屋租赁登记注销手续。
第十三条 房屋租赁当事人向房屋租赁管理机构申请房屋租赁登记，应提交下列材料和证件：
（一）房屋租赁登记申请书；
（二）出租人持有合法的房屋所有权证、房屋使用权证或其它有效证件；
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人的身份证明；
（五）房屋租赁管理机构要求提交的其它证件。
第十四条 房屋租赁管理机构应当在收到登记申请及有关材料、证件之日起１０日内，对审查合格的予以登记备案，并发给《房屋租赁许可证》。
第十五条 出租人在申请登记时，应向房屋租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费。
房屋转租的，由转租人在申请登记时向房屋租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费。
房屋租赁管理费的收取项目和标准由物价财政等部门核定。
第四章 租赁管理
第十六条 凡出租单位自有房屋或个人私有房屋，出租人必须持公安机关核发的《租赁房屋治安管理许可证》到房屋租赁管理机构领取《房屋租赁许可证》后，方可出租。
租赁房屋从事生产经营活动的，未取得《房屋租赁许可证》的，工商行政管理部门不予办理营业执照。
第十七条 有下列情形之一的，不得出租：
（一）出租人对租赁房屋未取得合法的产权证书或经营管理权证书；
（二）房屋产权有争议，尚未最终确权的；
（三）共有房屋未取得全体共有人同意的；
（四）房屋抵押期间未取得抵押权人同意的；
（五）不符合居住使用安全标准的房屋或违章建筑；
（六）已公告为拆迁对象的房屋；
（七）司法机关和行政机关依法决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
（八）按有关规定禁止租赁的其它情形。
第十八条 出租人按照房屋租赁合同的约定向承租人收取租金，并可以预收房屋租赁保证金，保证金不得超过月租金的３倍。
第十九条 承租人按照房屋租赁合同约定的期限金额向出租人交纳租金，按约定期限不能足额交纳或逾期未交者，按合同约定承担违约责任，合同未约定的，应收取所欠租金３％的违约补偿金。
第二十条 出租的私有住房的租金标准由租赁双方协商议定。也可参照直管公房的租金标准执行。非住宅用房的租金由租赁双方协商议定。
第二十一条 凡以划拨方式取得国有土地使用权的房屋出租，出租人应将租金中所含土地收益上缴国家。
第二十二条 已出租的房屋，在租赁期间发生影响承租人使用安全的，房屋租赁管理机构有权责令出租人限期进行维修，并达到使用安全要求。
第二十三条 出租人应确保房屋完好，及时维修养护。因出租人不按合同约定维修养护房屋，造成他人财产损失或人身伤亡的，应当承担赔偿责任。
因承租人使用不当，造成房屋损坏的，应当负责恢复房屋原状或支付由此发生的费用；造成他人财产或人身损害的，应承担赔偿责任。
第二十四条 承租人有下列情形之一的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回出租的房屋，并有权要求承租人赔偿由此造成的损失：
（一）利用承租房屋进行违法活动的；
（二）擅自改变承租房屋结构或用途的；
（三）擅自转租、转让或调换承租房屋的；
（四）连续拖欠房屋租金超过６个月以上的；
（五）其它按照合同约定或依法可以解除房屋租赁合同的情形。
第二十五条 有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）因不可预见的原因，确无必要继续租用房屋的；
（二）经鉴定，承租房系危险房的；
（三）出租人未按合同约定进行维修的；
（四）其它按照合同约定或依法可以提前解除合同的情形。
第二十六条 房屋承租人经出租人同意可以将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人，出租人可以从转租中获得收益。
第二十七条 房屋转租人与受转租人应当签订转租合同，并按本办法第三章的规定办理登记备案手续。
第二十八条 转租房屋的租赁期不得超过原订出租合同的租赁期。
转租期间，如原订租赁合同发生变更、解除或终止的，转租合同也必须作出相应的变更、解除或终止。
第二十九条 房屋租赁的双方当事人应当接受租赁管理机构及其工作人员的监督管理，不得拒绝、阻碍工作人员执行公务。
第五章 罚则
第三十条 有下列情况之一的，由房产行政管理部门给予处罚：
（一）违反本办法第十五条一、二款规定的，除按规定追缴外，并加收所欠管理费总额３％的滞纳金；
（二）违反本办法第十六条规定的，除责令补办手续外，并按已收租金的１至２倍处以罚款，但最高不得超过３万元；
（三）违反本办法第十七条规定的，没收非法所得并处以已收租金的１至２倍的罚款；
（四）违反本办法第二十三条规定的，除由责任人依法进行赔偿外，处以５００元至１０００元的罚款；
（五）违反本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的，除责令改正外，并处以１０００元以下罚款。
第三十一条 当事人对行政处罚不服的，可依照法律、法规申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六章 附则
第三十二条 本办法实施前已形成的租赁关系，应当在本办法实施之日起３个月内到房屋租赁管理机构办理确认登记，逾期按无证出租处理。
第三十三条 本办法由银川市房产管理局负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
论当前中国政治
朱龙岗
近30年的改革开放，中国经济取得了巨大的成就，GDP已经排名世界前三，外汇储备也超过日本成为世界上最大的外汇储备国，人民的生活、社会经济与改革前相 比可以说是天翻地覆的变化，这一切都说明了中共的选择是正确的，历史也证明闭关锁国只会落后挨揍，仅此一点，邓氏可光耀千秋。
然而正确的原则，并 不能保证依据该原则作出的政策也是正确的，也无法确保政策的执行不会出现这样那样的问题。纵观中共改革开放的历史，是从经济特区到沿海，从沿海到内陆，从 轻工业到重工业，从重工业到服务业，从低端产业到核心产业，从政府政策的保障到法律法规的保障，从国内市场到国外市场，从国内生产到国外生产，从经济的改 革带动政治外交的改革。这段历史，成就了一小部分人的淘金梦，同时也加深了国内产业之间的差距，东西部的差距，城市与农村的差距。经济基础决定上层建筑， 经济上的差距也不可避免的加深了人民意识形态上的差距，拉大了党与人民的距离。这些，就是中国的现实国情。
邓小平在提出改革开放时，国 家最主要问题是什么？一个字，穷！那个时候，经济发展才是硬道理，正如邓氏所言，黑猫白猫抓住老鼠就是好猫，穷人在饿肚子的时候想的世界上最好的东西不是 什么公平正义民主法治，是实实在在的白馒头和金钱！邓小平的猫论在当时是完全符合国情的。但30年过去了，穷人差不多能吃饱肚子了，大部分中国人也过上了 基本令人满意的的小康生活，人民的需要也从物质转向了精神。与此同时，中国的经济地位凸显，成为足以左右国际经济格局的一只力量。一句话，30年前和30 年后，国内与国外局势都发生了巨变，邓小平的黑猫白猫论，在当今社会已经失去了其存在依据。那么，21世纪的中国，将何去何从呢？
中国有句古话，叫做饱暖思淫逸；中国还有个传统，习惯把人分为君子和小人，其标准不是财富的占有量，而是个人的道德水准，这里的道德就是孔夫子的仁义礼智 信，中国推崇君子，认为君子即使饱暖也不会思淫逸，否则就与仁义二字不和。这两个问题自古以来就是一对不可调和的矛盾，而这个矛盾在当今中国表现尤为突 出。那么中国怎样面对和解决这个矛盾的呢？
首先，中共认识到了现今人民的需求已经从低级物质需求到高级物质需求、从物质转向了精神方面，但中共认为饱暖思淫逸乃人之常情，拿法律语言说就 是人民对其所有物享有任意处分的权利，并且通过《宪法修正案》、《物权法》等一系列法律法规为人民“思淫逸”的权利提供了法律上的保障，美名曰依法治国、保护私有经济。换句话说，拜金主义和享乐主义已经通过立法方式确定下来，这在没有资本主义传统的中国是不可想象的。
其 次，前面已经提到，国内经济差距日益扩大可谓触目惊心，因为有法律的保障，有钱人可以堂而皇之的挥霍如水，穷人无立锥之地；学生在书本上念着论语，周围确 是与书中描述格格不入的花花世界，大学生因为价值观的迷失而苦苦挣扎，心中怀着的君子梦被现实无情的击碎！大批的农民失去土地，大批的大学生毕业就失业， 大批的知识分子为国家、为资本家服务那么多年确连房贷都还不起。政府只顾发展经济却忽视了给公众精神生活一个正确的引导，放着中华民族优秀的精神文化遗产 不用，却用毛邓的那一套换汤不换药的调教人民，而大部分国人已经不吃这一套了！真正的美得不到弘扬，邪恶就会滋生，被现实击碎价值观的人民转向了西方，转 向了美国，转向了所谓的自由、民主、私权神圣。而中国这块被儒教文化浸润了几千年的国土断然不会出现美国式的自由、民主和私权！于是商界就出现了王石，教 育界出现了范跑跑，政界出现了郭京毅,娱乐界出现了《色戒》。人们以小人为荣，以人称之为君子为耻！男人以赚钱为荣，以甘受穷困为耻！部分新新女人以不要脸为荣，以守妇道为耻，比美国派还美国 派！大学生以酷耍男女朋友为荣，以读书为耻！教授老师以不务正业为荣，以认真授业解惑为耻！所有的这些问题，中共都有不可推卸的责任，正是因为中共的不作为，甚至推波助澜、身先士卒，导致了中华民族在几千年发展历史上第一次找不到自我，孔孟已经在文革中被砸碎，马列毛在年轻人中失去市场，西方资本主义自由 为我思想毫无规制的蔓延，中国文化真正出现了真空。
最后，我还想说一下对外政策问题。前面已经提到，中国的崛起对以美国为首的单级世界绝对是一个威胁，美国不 会拱手把手中的世界霸权让与中国，两虎相争其势不俱生，美国当前对中国采取的是什么战略？BBC VOA 的年代已经过去了，互联网的流行更是加强了国与国之间的联系，美国的战术就是内部瓦解，外部促进。具体来说，就是在中国多培养美国鹦鹉，充当其喉舌，中国 现在的美国鹦鹉可谓多如牛毛，他们的主要特点是 ：高学历，大部分有留学经历，多被社会冠以精英之称，崇洋媚外，凡是外国的东西都称为先进的而加以引进。在政界上，表现为热衷于招商引资，常搞什么BOT 之类的项目，把当地的资源廉价卖给国外投资者；商界上表现为，通过各种手段把国有公司转变成股份公司，再来一个海外上市，或兼并收购等，把国家的财富要么转移到国外，要么装进自己的腰包；学界上，力倡股份化、私有化、法治化、民主化，把中国说成一文不值，连拉丁字母都比汉字好看；生活中，典型是只认为好莱坞才能拍出好电影，麦当劳 肯德基就比大饼豆腐有品味，每每以小资自喻，看到别人的苦难也会掉几滴狐狸眼泪，但对月薪1000都不到的农民工不屑一顾，自由权利不离嘴边，爱情开放， 不负责任！美国正是利用这些鹦鹉们，阴谋实现它和平演变中国的目的！试问中国的的大型企业，还有多少没有被外国公司持有股份？试问中国万亿美元外汇，还有多少没有被美国次贷危机套牢？试问中国失去了美国这一超级买家，会有什么后果？事实上，中国经济已经和美国仅仅连接在一起，失去了美国的关键技术和 市场，中国脆弱的产业结构会很快崩溃，美国正是基于此试探中国、威胁中国、甚至欺负中国，中国的反应是什么？看看南联盟我大使馆被炸后的反应就知晓了，看 看中国对俄罗斯回击格鲁吉亚的态度就知晓了，看看微软在中国肆行无忌的态度就知晓了，看看美国每年对中国出口的货物提起多少起反倾销案就知晓了。扳指头算 一下，和美建交这么多年，中国到底从美国哪儿获得多少真正的核心技术？事实上寥寥无几！现实的情况是，手握知识产权核心技术的美国似掌握尚方宝剑的主子， 对中国百般挑剔吆喝，有理的中国却任劳任怨的继续为主子供应原料、产品，美名曰务实外交。然而，幸运的是，中共部分有识分子，最终意识到了，常此以往不仅国家的经济 安全受到威胁，政治基础也将丧失，于是《对外贸易法》重新修订了，《反垄断法》出台了。但遗憾的是寡不敌众，鹦鹉们控制了绝大部分话语权，于是外国公司继续兼并民族企业乃至命脉产业，中国的法律继续保护既得利益者权利 不受侵犯，无知的大学生还以进入外资公司工作而沾沾自喜，盲目的大众还再向西方的“真理”顶礼膜拜，为中国的经济成就欢呼雀跃。殊不知，国家存在的基础在于主权，如果一个国家的经济主权都失掉了，离亡国也就不远了。
综上，我认为邓小平的猫论应该修订，并不是能捉住老鼠的都是好猫，只有既善于捉老鼠，又不偷里爬外的猫才叫好猫。尽管政府及主流舆论认为，允许资本主义国家企业对中资企业持股但不控股不会影响中国的经济安全，也恰恰因为这种偷安心理作怪，中国大量潜力巨大、效益优良的国资和民资企业被外国企业持股。随着加入WTO宽限期已届满，外资“圈地潮”将变本加厉，考虑到资本的趋利性，这种“中退外进”的潮流对中国经济的影响绝对是灾难性的：从短期来看，在中国经济高速发展时期，外资入股中国靠垄断而高盈利的企业，一方面间接窃走了中国改革开放的部分果实，另一方面外资的大举进入使中国本已过热的经济更加烫人，市场泡沫的无限膨胀也为经济危机出现埋下了伏笔。从长期来看，一旦国内经济发展变缓，外资在赚到瓶满钵满后就会大批的撤离，依靠外资起家的中国式经济发展模式就会马上崩溃，不仅几十年的改革开放成果等于零，中国的经济主权也将不可避免的受制于外国。针对资本主义国家的对华战略，我认为，全球化和区域经济一体化已经是21世纪的主流，毛泽东式的独立发展模式要全力避免，邓小平式的依赖外资发展模式更要及时纠正，只有联合待我友好之邦国建立自由贸易区和军事经济同盟，才是唯一出路。
