天津市职工个人购建住房贷款办法
天津市人民政府
天津市职工个人购建住房贷款办法
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第一章 总则
第一条 为深化住房制度改革，推动住房商品化，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 职工个人购建住房贷款（以下简称住房贷款）是指参加住房公积金制一年以上的职工，购、建住房和大修自住房的专项贷款。
职工个人住房贷款，实行存贷结合、先存后贷、整借零还、贷款担保的原则。
第三条 职工个人住房贷款的资金来源是住房公积金及其他房改资金。
第四条 职工个人住房贷款业务由市人民政府委托中国建设银行天津市分行负责办理（以下简称“贷款银行”）。市住房资金管理中心负责贷款业务的监督和管理工作。
第二章 贷款对象及条件
第五条 凡建立住房公积金一年以上，并连续足额缴存住房公积金的职工，购、建住房或大修自住房资金不足时，均可申请住房贷款。
第六条 申请住房贷款的条件是：
（一）购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划管理部门批准的文件。
（二）购买商品房或经济适用住房的，职工申请住房贷款时，需将房价30％以上的自筹资金存入贷款银行；购买现住房的，职工申请住房贷款时，需将房价50％以上的自筹资金存入贷款银行；自建住房的，职工申请住房贷款时，需将房价30％以上的自筹资金存入贷款银行；大修
自住房的，职工申请住房贷款时，需将修房费用50％以上的自筹资金存入贷款银行。
（三）借款人同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保。
第三章 贷款额度、期限和利率
第七条 实际贷款数额取以下三种计算方式的最低值。
（一）贷款额度＝借款人及其配偶工资总额之和×Ａ×12（月）×贷款年限
Ａ为职工个人还贷能力系数。还贷能力系数按5年以内、10年以内、15年以内不同贷款期限，分别确定为借款人及其配偶月工资总额的30％、35％、40％。
（二）购买商品房或经济适用住房的，最高贷款额度为房价的70％；购买现住房的，最高贷款额度为房价的50％；自建住房的，最高贷款限额为房价的70％；大修自住房的，最高贷款额度为所需费用的50％。
（三）贷款最高限额为10万元。
第八条 购买现住房、危改还迁房的，最长贷款期限为5年；购买安居房的，最长贷款期限为10年；购买商品房的，最长贷款期限为15年；自建住房的，最长贷款期限为10年；大修自住房的，最长贷款期限为5年。
第九条 贷款利率按照国家有关规定执行。
第十条 借款人提前归还贷款本息的，按提前的期限，调整贷款利率，计算利息，已归还的贷款本息不再重新计算。借款人未按贷款合同规定偿还贷款本息的，逾期部分按日利率万分之四计收利息。
第四章 贷款担保
第十一条 借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押，也可用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押。
第十二条 以房产抵押时，要按以下各项办理：
（一）借款人可用自有、共有房产或拥有产权证的第三人房产抵押；
（二）借款人以共有或第三人房产作抵押的，须征得共有人或第三人的同意，并办理公证；
（三）抵押房产的现值，由贷款银行认可的房地产评估机构进行评估，并经贷款银行确认，抵押值最高不得超过抵押房产现值的70％；
（四）房产在抵押期间，借款人可以自己使用，并有维修和保证其完好的责任。借款人在告知受让人房产已抵押的情况并经贷款银行书面同意后，其自有房产、共有房产自有部分可以转让、转租，转让所得价款应向贷款银行提前清偿所担保的债权或向贷款银行约定的第三者提存。住房
抵押后，住房价值大于担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第十三条 借款人用有价证券质押的，有价证券金额不得低于借款金额本息。有价证券交贷款银行保管，借款人按照借款合同还本付息后，贷款银行将质押的有价证券退还借款人。
第十四条 借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，贷款银行为抵押物、质押物全部权益的第一受益人，在未取得住房产权证之前，可用签订的购、建房合同或协议的全部权益抵押。
第十五条 当发生下列情况之一时，贷款银行有权会同有关部门处理抵押物或质押物：
（一）借款人超过借款合同最后还款期限3个月仍未还清贷款本息的；
（二）借款人在还款期内连续6个月未偿还贷款本息的；
（三）借款人在借款合同终止前死亡、失踪或移居国外，借款人合法继承人拒不承担偿还贷款本息的或无力偿还贷款本息的。
贷款银行在处理抵押房产时，共有产权人及第三人有优先认购抵押物的权利。
第十六条 贷款银行按照有关规定处理抵押物，所获价款按下列顺序分配：
（一）支付抵押物拍卖费和处理抵押物的其他费用；
（二）归还借款人所欠贷款本息；
（三）支付与抵押物有关的税款；
（四）补交土地出让金；
（五）归还共有产权人所占份额；
（六）剩余部分退还抵押人。
第五章 贷款程序
第十七条 借款人申请住房贷款，需到缴存住房公积金的贷款银行领取并填写职工个人购建住房借款申请书。
第十八条 借款人持借款申请书、住房公积金储蓄卡、身份证、户口本、借款人名章和第六条规定的证明文件到贷款银行办理借款申请。贷款银行经审查认为合格后，为借款人出具贷款意向书。
第十九条 借款人凭贷款银行出具的贷款意向书与售、建房单位签订购、建房合同或协议。
第二十条 借款人凭购、建房合同或协议与贷款银行签订抵押合同，同时将购、建房或大修自住房的自筹资金存入贷款银行。
第二十一条 用有价证券进行质押的，借款人持有价证券交贷款银行收押保管，同时凭购、建房合同或协议与贷款银行签订抵押合同、借款合同。
第二十二条 用房产进行抵押的，借款人凭购、建房合同或协议与贷款银行签订抵押合同，并分别按以下情况办理住房抵押登记：
（一）已取得房屋所有权证的，借款人持房屋所有权证、天津市房屋他项权登记申请书、天津市房屋他项权登记审核表、购建房合同、抵押合同、借款人身份证和借款人名章，到住房座落的区县房屋产权管理部门办理房屋他项权证。
（二）尚未取得房屋所有权证，以期房抵押的，借款人持天津市房屋他项权登记申请书、天津市房屋他项权登记审核表、购建房合同、销售许可证复印件、抵押合同、借款人身份证和借款人名章，到市房屋产权管理部门办理天津市房地产抵押确认书。
第二十三条 借款人持房屋他项权证或天津市房地产抵押确认书到贷款银行签订借款合同，并由贷款银行代办住房抵押保险手续。
第二十四条 用于购房的贷款，由贷款银行按借款合同和购房合同或协议，将借款人自筹资金存款和贷款，用转帐方式划转到售房单位银行帐户；用于自建住房、大修自住房的贷款，由借款人按借款合同支取。
第六章 贷款偿还
第二十五条 贷款的偿还，采取按月等额还本付息的方式。借款人须按借款合同规定，每月到贷款银行偿还贷款本息，也可委托单位每月从其工资中代扣转交贷款银行。
每月还本额＝借款额（元）／借款期（月）
〔借款期（月）＋1〕×借款额（元）×月利率
每月还息额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
借款期（月）×2
第二十六条 借款人还清借款本息后，应在一个月内到产权管理部门领取《天津市房屋他项权注销申请书》，办理注销抵押手续。
第七章 贷款监督
第二十七条 借款人在贷款期内，要配合贷款银行对贷款使用情况的检查。
第二十八条 职工个人住房贷款要专款专用，严禁挪用。如借款挪作他用，贷款银行有权提前收回贷款，并对挪用部分按日利率万分之六计收利息。
第八章 附则
第二十九条 抵押物的评估费、手续费、保管费等由借款人负担。
第三十条 需解除或变更借款合同时，须以书面形式提前通知对方，在双方未达成协议前，借款合同继续有效。
第三十一条 发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，当事人可向仲裁委员会申请仲裁，或者向人民法院提出诉讼。
第三十二条 本办法具体应用中的问题，由市城镇住房制度改革办公室负责解释。
第三十三条 本办法自批准之日起施行。
1997年3月15日
论器官捐赠合同是否适用《合同法》关于赠与合同的规定
刘长秋
（200020 上海社会科学院法学研究所）
器官移植是20世纪人类医学的重大进步之一。伴随着新世纪的来临，器官移植也进入了一个蓬勃发展的阶段，已有越来越多的人通过器官移植恢复了健康。在这种情况下，与器官移植有关的一系列法律问题也随之出现，器官移植合同的法律适用问题便是其中之一。当前，随着人们生命观念的日益科学化与理性化，捐献自己可支配的器官以救助他人的生命，已成为不少人实践社会主义道德、延续自己生命价值的重要形式之一。由于我国目前尚没有一部全国性的器官移植法，医疗实践中对器官捐献的操作通常都较为谨慎，一般都要求捐赠与接受的双方签订器官捐赠合同，因而引发了笔者所欲探讨的如下问题：器官捐赠合同的性质是什么？器官捐赠合同是否适用我国《合同法》关于赠与合同的规定？就目前来看，对于这两个问题，学术界是存在争议的。有学者认为，器官捐赠合同也是赠与合同的一种，因而应当适用《合同法》关于赠与合同的规定。而也有学者则认为，器官捐赠合同有别于一般的赠与合同，一般的赠与合同是对财物（或财产）的赠与，而器官捐赠合同则是对器官这一非财物的赠与，我国《合同法》关于赠与合同的规定是对财产性赠与合同的规定，因而对器官捐赠合同这种合同，不应当适用这些规定。笔者以为，上述观点其实都没有对器官捐赠合同的种类加以全面考虑，因而都存在很大的片面性。事实上，由于器官移植包括人体器官移植（即用他人的器官作为供体器官进行的移植）、跨种器官移植（即用动物的器官作为供体器官所进行的移植）以及人工器官移植（即用人工制造的器官进行的器官移植）三种形式，因此，器官捐赠合同实际上也相应地包括人体器官捐赠合同、动物器官捐赠合同及人工器官捐赠合同三种合同。这三种器官捐赠合同在性质上存在着重大的不同，因而其法律适用也是不尽相同的。本文拟就此浅发拙见！
一、器官捐赠合同的性质的分析
如上所述，依据器官移植种类的不同，器官捐赠合同可以被分为三种：其一是人体器官捐赠合同，即以人体器官为标的的捐赠合同，具体又可分为活体器官捐赠合同和遗体器官捐赠合同；其二是动物器官捐赠合同，即以与人类没有免疫排斥反应或虽有一定免疫排斥反应但通过一定的技术手段可以为人体克服的某种动物的器官为标的器官捐赠合同；其三是人工器官捐赠合同，即以人工制造的器官为标的的捐赠合同。这三种合同在性质上是不尽相同的。
首先，就人体器官捐赠合同来说，无论是活体器官捐赠合同还是遗体器官捐赠合同，作为其标的人体器官，都有着很强的人身属性，从而使得人体器官捐赠合同也具有明显的人身属性。人体器官捐赠合同是对作为人体或遗体组成部分的人体器官的处理，这种处理是以人体器官被从人体这一整体上摘取下来为表现形式的，它所直接针对的是人的身体。这就决定了人体器官捐赠合同是一种只宜由人身权法来加以调整的人身性质的合同，而不是一种可以由财产权法（尤其是合同法）来加以调整的财产性质的合同。
其次，就动物器官捐赠合同来说，它主要是随着跨种器官移植技术的发展而出现的，并与跨种器官移植技术有着密不可分的联系。从生物学上来说，人体器官对于动物器官会产生强烈的免疫排斥反应，这种反应使得跨种器官移植存在着相当大的技术难度。为此，不少专家一直在探索克服这种免疫排斥反应的方法，并已经取得了很大的突破，这使得发现并找到合适的可用于器官移植的动物器官成为一件相对很困难的事。当前，由于需要接受器官移植的患者众多而可供移植的器官来源又极为有限，因此，对患者进行跨种器官移植也是解决器官移植供体来源严重不足，拯救患者生命的一个重要途径。但免疫排斥的客观存在，使得跨种器官移植存在相当的风险。在这种情况下，由专家选择合适的动物器官，并对所需移植的动物器官进行免疫排斥反应方面的技术处理，以避免发生免疫排斥反应，无疑是跨种器官移植成功进行以及作为跨种器官移植受体的患者生命权益的基本保障。这就使得动物器官捐赠合同具有了财产合同的性质，因为动物器官捐赠合同的标的（即动物器官）是经多次实验才得以发现并经人工高新生命技术处理了的动物器官，对这种器官的人工技术处理使得该动物器官实际上包含了人的劳动，从而成为具有可交换性的商品或财物。而且，即便退一步，从法律主体与客体的角度来讲，动物器官捐赠合同的财产合同性质也还是很明显的。民法上所指的人身关系与人身性主要是针对人来说的，并不包括动物，动物作为一种财产，依法只能够成为法律的客体，而动物器官作为动物身体的一部分显然也就不具有人身性而只可能具有财产性。这实际上也就决定了以动物器官为标的的动物器官捐赠合同只可能是一种财产性质的捐赠合同，而绝非是一种人身性质的捐赠合同。
再次，就人工器官捐赠合同来说，这种合同不同于人体器官捐赠合同，它也是一种财产性质而非人身性质的捐赠合同。人工器官捐赠合同之所以不同于人体器官捐赠合同，主要是由人工器官与人体器官的差异决定的。与人体器官直接自生于人体不同，人工器官是人们通过医学技术仿效人体器官的功能而生产或制造的可以用于人体生理活动的器官，它不具有自生性，不是人体本身就有的，而是一种凝聚了人类劳动、可以用来作为商品买卖的物。人体器官，无论是活体器官还是遗体器官，都是不允许买卖的，因而也就不是商品；而人工器官则可以买卖，客观上也确实是一种医用商品。这就决定了人工器官捐赠合同在性质上只能是一种财产性质的合同而不是一种人身性质的合同。
二、器官捐赠合同未必适用《合同法》关于赠与合同的规定
我们以为，以上三种器官捐赠合同性质上的不同，决定了其在法律的适用上也必然存在着不同。具体来说，人体器官捐赠合同不适用《合同法》关于赠与合同的规定，而动物器官捐赠合同及人工器官捐赠合同则可以适用《合同法》关于赠与合同的规定。
（一）人体器官捐赠合同不适用《合同法》关于赠与合同的规定
这是因为：
首先，《合同法》中规定的赠与合同只适用于财产性质的赠与合同，不适用于人身性质的赠与合同。我国《合同法》第185条明确规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”可见，我国《合同法》中的赠与合同的标的只能是财产而不能是人身，而人体器官捐赠合同的标的（即器官）则显然是人身而不是财产。从法理上来说，将适用于财产性质的合同的法律规定适用于人身性质的合同存在无法逾越的理论障碍。
其次，由于人体器官买卖在伦理及法律上都是被禁止的，而人体器官捐献又以无偿捐献为原则，因此，作为人体器官捐赠合同一方当事人的捐赠人在人体器官移植中完全处于决定奉献者的地位。假如适用《合同法》关于赠与合同的规定，则对于人体器官的捐赠人来说无疑是极为不利且也是极为不公平的。因为，依《合同法》第186、第188条的规定，具有救灾、扶贫等社会公益性质、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前不可以撤销赠与；而赠与人不交付赠与的财产的，受赠人还可以要求交付，赠与人依法有义务交付。人体器官捐赠合同显然是一种具有公益性质的赠与合同，而由于器官捐献实际上总存在着一定的医疗风险，因此，假如适用以上规定，则极有可能会给捐赠人造成生命健康方面的损害（例如医生在摘取其捐献的器官时不慎伤及其其他器官），从而出现受赠人的生命健康权优先于赠与人的生命健康权的情况。这不仅从法理上无法解释现代立法所作的“法律面前人人平等”的庄严宣誓，且会因此而使人们不愿再捐献自己的器官，不利于我国器官移植事业的发展。此外，依《合同法》第189条的规定，因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。对于人体器官的捐赠人来说，其在捐献器官得不到任何利益和好处的情况下，自愿捐献器官本是为了发扬风格，为他人及社会做贡献，假如因为其在作出捐赠器官的意思表示后仅因为其自身有过错造成其已捐献但尚未取出体内的器官受到损伤或者功能受损而要求其承担损害赔偿责任，则不但对于捐赠人来说是无法接受的，就是对于一般公众来说，也是无法接受的。
再次，《合同法》关于赠与合同的某些规定对于人体器官捐赠合同来说，客观上也存在适用不能的问题。例如，依照《合同法》关于撤销赠与的规定，“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与财产。”而实际上，假如人体器官捐赠人所捐赠的器官已经被移植入受赠人的体内，则受赠人根本就无法再返还所捐赠的器官；而且，法律出于对既成事实的尊重以及对受赠人生命权益的保护，也不宜允许或要求受赠人将该器官返还。可见，《合同法》关于撤销赠与合同的规定客观上也根本就不能适用于人体器官捐赠合同。
（二）动物器官捐赠合同与人工器官捐赠合同可以适用《合同法》关于赠与合同的规定
与人体器官捐赠合同不同，动物器官捐赠合同与人工器官捐赠合同则可以适用《合同法》关于赠与合同的规定；换言之，现行《合同法》关于赠与合同的规定可以适用于动物器官捐赠合同和人工器官捐赠合同。这是因为，动物器官捐赠合同和人工器官捐赠合同的标的（即动物器官和人工器官）并不具有人身性，从民法的角度来说，它们只能被界定为一种财产，而这类合同也因此而只能是一种财产性质的赠与合同。对于财产性质的赠与合同，显然应当适用《合同法》中专门用来调整财产合同关系的赠与合同的规定。这在法理上是不应存在任何争议的。此外，这些规定客观上也存在被适用于动物器官捐赠合同与人工器官捐赠合同的可行性或必要性。具体而言，就其可行性来说，由于不涉及到供体的生命健康权问题，现行《合同法》关于赠与合同的所有规定，均可以适用于动物器官捐赠合同与人工器官捐赠合，而这种适用并不会产生利益关系失衡的问题。就其必要性来说，由于这两类合同会直接影响甚或决定受体的生命与健康，因此，适用现行《合同法》关于赠与合同的规定则可以有效地保障受体的生命权益。例如，由于这两种器官捐赠合同都属于具有社会公益性质的合同，因此，依照《合同法》第196条第2款的规定，对这类合同，无论作为赠与物的动物器官或人工器官的财产权利是否已经转移，赠与人都不可以撤销赠与；而依照《合同法》第188条的规定，赠与人不交付所捐赠的器官的，受赠人可以要求交付。不仅如此，由于捐赠人所捐赠的动物器官或人工器官将直接被用于器官移植，并将会直接影响到受赠人的生命健康，因此，赠与人负有保证不毁损所捐赠的器官并保证自己所捐赠的器官不会对受赠人的生命健康造成损害的义务，假如其违背了这些义务，则应适用《合同法》第189条及第191条的规定。具体来说：因动物器官及人工器官的捐赠人的故意或重大过失致使捐赠的动物器官或人工器官毁损、灭失的，捐赠人应当承担赔偿责任；而赠与人故意不告知所捐赠的动物器官或人工器官存在的瑕疵或者保证所捐赠的动物器官或人工器官无瑕疵而造成受赠人损害的，也应当承担损害赔偿责任。这些在法理上都是讲得通的，在司法实践中也都是可行的。因此，我们认为，与人体器官不能适用《合同法》关于赠与合同的规定不同，动物器官捐赠合同与人工器官捐赠合同应当适用《合同法》关于赠与合同的规定。
（本文发表于《山西审判》2004年第10期。）
