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兰州市南北两山绿化建设管理办法

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兰州市南北两山绿化建设管理办法

甘肃省人大常委会


兰州市南北两山绿化建设管理办法


(1993年2月26日兰州市第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议审议通过
1993年5月22日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议批准
2000年9月29日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订
2000年12月2日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准)

第一章总则
第一条为实施可持续发展和酉部大开发战略,保护绿化承包者的合法权益,加快本市南北两山绿化建设,改善生态环境,促进城乡建设和经济社会发展,根据本市实际情况,制定本办法。
第二条本办法适用于本市南北两山绿化建设和经营管理。
南北两山绿化的规划建设范围,由市人民政府确定,并向社会公布。
第三条南北两山绿化建设应当遵循下列原则:
(一)统一规划,分步实施,由近及远,先易后难,集中连片,整体推进;
(二)运用市场机制,吸纳多种经济成份参与,谁承包,谁投资,谁受益;
(三)因地制宜,分类指导,以绿为主,综合开发,逐步实现生态环境和经济、社会效益的协调统一;
(四)林水结合,建管并重,依靠科技,注重质量,保证水利等工程设施正常运行,提高树木成活率;
(五)纳人退耕还林(草)的,实行以粮代赈,个体承包,封山绿化。
第四条市、区(县)人民政府应当根据发展需要和实际情况制定南北两山绿化建设的总体规划和分区规划,并协调有关部门做好宣传动员和组织实施工作。
第五条兰州市南北两山绿化主管部门负责南北两山绿化建设、管理和本办法的组织实施。
区(县)人民政府按照南北两山绿化建设规划和市南北两山绿化主管部门的统一部署,组织辖区机关、团体、部队、学校、企事业单位、非公有制经济业主和城乡居民,建立义务植树基地或者承包绿化任务,并负责经营建设和管护。
计划、财政、林业、园林、水电、农业、粮食、公安等部门在各自职责范围内,配合南北两山绿化主管部门做好有关工作。
第六条在南北两山绿化建设和管理中做出突出成绩的单位和个人,由市、区(县)人民政府或南北两山绿化主管部门予以表彰奖励。
第二章绿化承包
第七条区(县)人民政府应当与承包南北两山绿化的单位和个人签订绿化承包合同,明确各自的权利、义务和责任。
第八条南北两山绿化规划建设范围内的国有土地,由市、区(县)人民政府作为绿化用地,无偿划拨给绿化承包者使用。
第九条南北两山绿化规划建设范围内依法属于集体所有的土地或者集体使用的国有土地,根据南北两山绿化规划的要求,由所在地集体经济组织负责造林绿化,鼓励农户或农民个人承包绿化。
第十条南北两山绿化规划建设范围内的耕地,由所在乡(镇〕人民政府和村民委员会组织承包农户退耕还林(草),并纳人林地管理。原承包农户无力进行绿化或者连续两年弃耕撂荒的,可以终止承包合同,由原发包方调整给有能力绿化的农户,或者承包给其他公民、法人和经济组织造林绿化。
承包绿化地段内的插花耕地,原则上由所在乡(镇)人民政府和村民委员会另行调剂置换。对其中投入较大的水地、新砂地、果园等,由置换双方协商、发包方审核并经土地管理部门批准后,采取租赁、人股或其他补偿方式处理。
第十一条南北两山绿化规划建设范围内依法属于集体所有的荒地、荒山、荒坡、荒沟,由所在乡(镇)人民政府和村民委员会负责组织造林绿化,也可以承包给其他公民、法人和经济组织造林绿化。
未经批准开垦的荒山、荒坡,凡能按政府要求造林绿化的,可以与其签定绿化承包合同。否则,予以收回,封山育林或者另行招标承包绿化。
第十二条绿化承包者因相关建设需要在承包范围以外征用或租用耕地的,依照有关规定办理。
第十三条依照本办法规定划拨或承包给单位、农户和公民个人的林地使用权及林木所有权,由所在区(县)人民政府登记造册,核发证书,予以确认,七十年不变。
有关部门在办理前款规定的确权发证手续时,只收取工本费。
第三章权益保障
第十四条绿化承包者承包的林地使用权,在承包范围兴办林场和养林企业的自主经营权,以及财产、产品所有权受法律保护。国家建设需要占用时,由建设单位按有关规定给予补偿。
纳入计划退耕还林(草)的,享受国家有关退耕还林(草)的优惠政策。
第十五条凡经划拨承包绿化的国有土地,在不改变绿化用途的前提下,经市南北两山绿化主管部门审查、土地管理部门批准后,允许将其使用权在承包期内依法转让、出租、入股、抵押和继承。
第十六条绿化承包者在承包的林地范围内;凡符合绿化规划,并保证在规定期限完成造林绿化任务、林草覆盖率不低于7O%的,经所在区(县)南北两山绿化主管部门审核、工商行政管理部门登记发证,允许兴办种植、养殖、加工、旅游、服务等养林企业,并依法纳税。市、区(县)财政将纳入本级收入的部分,在十年内按
年度列支给兴办单位,用于南北两山绿化。
养林企业的认定,由区(县)人民政府审查,市南北两山绿化主管部批准,并核发养林企业证书。
第十七条本市破产、困难企业可以组织下岗职工、失业人员,集体或者个人承包南北两山绿化任务。集体由企业申报,个人凭《下岗证》或《失业证》申报,经所在区(县)南北两山绿化主管部门审查批准后,可以优先获得承包绿化的权利。
下岗、失业人员承包南北两山绿化面积超过五十亩的,除享受国家有关下岗。失业人员规定的待遇外,按承包合同完成绿化任务并经验收合格后,承包期的前三年每年每亩给予100元的政府补助。
造林单位的用工应优先吸收本市下岗职工和农村剩余劳动力,有关部门负责为其免费办理手续。
第十八条绿化承包者用于南北两山绿化的苗木,由有关部门纳人计划,依据国家荒山造林的政策规定负责调配或者给予费用补助。
南北两山绿化主要的供水、道路等基础设施,由市南北两山绿化主管部门多渠道筹集资金,按规划统一投资建设。
南北两山绿化供水系统的用电,供电部门应当按农业高扬程灌溉优惠电价收取。使用城市供水系统和通过城市污水处理系统供水的,免征设施增容费和污水处理费。
第十九条凡自愿以个人或数人联合承包南北两山绿化的国家机关、企事业单位工作人员,所在单位应当给予支持。合同期满要求回单位工作的,由原单位负责安排。
从事本单位承包南北两山绿化工作的,由所在单位按林业一线生产人员待遇的规定给予应享受的待遇。
第二十条外地来本市承包南北两山绿化的单位和职工,经有关部门审查同意后,由市或区(县)南北两山绿化主管部门协调办理承包手续,市或区(县)人事、劳动部门负责其档案管理、关系接转和代办社会保险金的缴纳手续。
外地来本市承包南北两山绿化面积超过五十亩并按承包合同完成绿化任务,要求在本市落户的,经市或区(县)南北两山绿化主管部门审核,报经同级人民政府或其指定的机关批准,可以办理本人及其配偶、子女的城镇户口。
第四章保护管理
第二十一条市、区(县)南北两山绿化主管部门和绿化承包者,应当在各自职责和合同约定的范围内,建立、健全责任管理制度,负责有关配套建设,落实林木和水利等设施的管护措施,保证绿化开发建设正常进行,提高绿化质量和效益。
市、区(县)南北两山绿化主管部门应当对承包者完成绿化任务和林木、水利设施的管护情况以及种苗质量等,适时组织检查验收,加强工作指导和协调。
市、区(县)计划、财政、监察、审计部门应当对南北两山绿化的资金使用、工程质量等依法进行监督。
第二十二条绿化承包者不得擅自改变林地使用性质。对所种植的林木应当运用科学技术加强抚育管理,及时防治病虫害,做好抗旱防汛等工作,保证林木生长良好。
第二十三条绿化承包者的开发建设项目必须按照南北两山绿化规划的要求进行立项和设计,由区(县)南北两山绿化主管部门审查,按职责分工报请市南北两山绿化主管部门或其他有关部门审批。重大绿化开发工程的设计方案审定和竣工验收,必须有市南北两山绿化主管部门参加。
绿化开发建设工程在项目可行性研究阶段应当同时编报水土保持方案,并在主体项目的设计与实施过程中,分别进行水土保持勘测设计和治理工作。
第二十四条市南北两山绿化主管部门和水行政主管部门,应当依照国家有关规定,统筹安排绿化和农业用水,实行计划用水和节约用水,促进水资源的保护和合理利用。
第二十五条市林业公安机关应当把南北两山绿化规划建设范围的林木、设施保护和社会治安管理作为重点,及时制止和查处违法行为,严厉打击盗伐林木和破坏绿化设施等犯罪活动。
市、区(县)南北两山绿化主管部门和绿化承包者应当配合林业公安机关做好有关工作。
第二十六条禁止在南北两山绿化规划建设范围已经形成的林地内开垦、放牧、砍伐树木、毁坏植被、猎捕野生保护动物。
第二十七条南北两山绿化规划建设范围内严格控制火源,禁止野外用火和擅自贮存易燃易爆物品。
在南北两山绿化规划建设范围经政府批准设立的公墓区,由区(县)南北两山绿化主管部门会同民政、公安部门划定专门的用火场地或设立专门的用火设施,禁止在专门场地和设施之外用火。
市、区(县)南北两山绿化主管部门应当依照有关规定,组建护林防火队伍,落实护林防火措施和责任。绿化承包者也应当设立专门机构或者指定专人负责防火工作,在各自承包区设置明显的防火标志和防火设施,并保持性能完好。
第二十八条禁止在南北两山绿化规划建设范围的前山挖砂、采石、取土。确因建设需要挖砂、采石、取土的单位和个人,经市南北两山绿化主管部门批准,可在后山划定地段开采。
第二十九条南北两山绿化规划建设范围内的公墓区,有关部门应当加强管理,不得任意扩大。非公墓区的坟地,由所在区(县)人民政府发布公告,限期搬迁,逾期不搬的按无主坟处理。
第五章法律责任
第三十条绿化承包者未完成当年绿化承包任务的,由市、区(县)南北两山绿化主管部门责令其限期完成;逾期仍不完成的,除按合同规定追究违约责任外,依照有关规定加收二至三倍的绿化费;连续两年均未完成绿化承包任务又不采取措施改正的,经市、区(县)人民政府批准,无偿收回其承包的土地,另行招标承包绿
化。
单位有条件而不承包绿化任务的,依照有关法律、法规的规定追究责任和给予处罚。
第三十一条违反本办法规定有下列行为之一的,由市、区(县)南北两山绿化主管部门予以处罚:
(一)在禁止区域放牧、猎捕和损毁林木、植被的,责令其补栽树木或者赔偿损失;情节严重的,可以并处损失金额一至二倍的罚款。
(二)毁坏绿化和水利等工程设施的,责令其赔偿损失,并处以损失金额一至二倍的罚款。
(三)绿化承包者擅自改变林地使用性质,或者因经营管理不善造成林木死亡的,责令承包者和有关责任单位恢复绿化、补栽树木或者赔偿损失,可以并处损失数额三至五倍的罚款。拒不接受处理和处罚的,经区(县)人民政府批准,收回其承包的土地和有关权证另行招标承包,将其地上附着物予以拍卖,所得款额在扣除应缴水电、苗木补植等费用及罚款后,余数退还原绿化承包者。
(四)擅自开垦、采石、挖砂、取土致使山体植被受到毁坏的,责令其赔偿损失,并按恢复植被所需费用的三至五倍处以罚款。
(五)违法建造建(构)筑物的,责令其限期拆除,恢复原貌,并按栏州市制止和处理违法建设办法》的有关规定处以罚款。
第三十二条违反本办法规定有下列行为之一的,由市、区(县)南北两山绿化主管部门会同林业公安机关给予处罚:
(一)滥伐。盗伐林木和偷盗幼树情节轻微的,责令其补栽被伐数量十倍的树木或者缴纳相应的补种费用,可以并处违法所得三至五倍的罚款。
(二)违反规定用火的,予以警告,可处以50至200元的罚款;造成损失的,责令其赔偿损失,并处损失金额三至五倍的罚款。
有前款违法行为应当给予治安处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第三十三条当事人对市、区(县)南北两山绿化主管部门和其他相关部门依照本办法作出的行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉又不履行处罚
决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十四条市、区(县)南北两山绿化主管部门及其工作人员,因失职失察影响工程进展或造成重大损失的,应当追究有关领导和人员的责任。对滥用职权、玩忽职守、询私舞弊、弄虚作假的,
由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第六章附则
第三十五条本办法实施中的具体应用问题,由兰州市人民政府负责解释。
第三十六条本办法自公布之日起施行,原《兰州市南北两山绿化开发管理实施办法》同时废止。
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关于中华人民共和国国都、纪年、国歌、国旗的决议

中国人民政治协商会议


关于中华人民共和国国都、纪年、国歌、国旗的决议

(1949年9月27日中国人民政治协商会议第一届全体会议通过)

一、全体一致通过:中华人民共和国的国都定于北平。自即日起,改名北平为北京。
二、全体一致通过:中华人民共和国的纪年采用公元。今年为一九四九年。
三、全体一致通过:在中华人民共和国的国歌未正式制定前,以义勇军进行曲为国歌。
四、全体一致通过:中华人民共和国的国旗为红地五星旗,象征中国革命人民大团结。


崔建远 清华大学法学院 教授


关键词: 土地储备 土地储备中心 一级开发企业 实际用地者
内容提要: 土地储备制度虽然已经付诸实践,但在法律关系方面尚未理顺,应当明确前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心、国土资源管理部门、实际用地者等之间的法律关系,以及实际用地者与国土资源管理部门之间的法律关系,以求妥当地平衡各自的利益关系。


一、引言
建设用地使用权出让洽商甚至签订合同之时,建设用地可能是尚未拆迁、补偿、安置的“生地”,甚至是尚未征收的集体所有的土地,也可能是已经征收、拆迁、补偿、安置完毕并达到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。属于“熟地”的,有些来自土地储备。广州市、安徽省、重庆市、成都市、上海市和北京市等市,都实行了土地储备制度,使得相当数量的建设用地来自土地储备机构的供应,相应的,建设用地使用权的取得,便以“熟地”作为标的物。
鉴于建设用地使用权与土地储备制度的关联如此密切,而实际运作中也有诸多需要规范和完善之处,国土资源部、财政部和中国人民银行于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》。鉴于该管理办法规定了土地储备制度与建设用地使用权之间的关系,牵涉几方主体及其所承受的权利义务,也鉴于其中某些设计和规定尚有完善的余地,加上实务中仍有未尽符合规定的操作,有必要对其介绍、分析和评论。
《土地储备管理办法》规定,所谓土地储备制度,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为(第2条第1款)。土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担(第2条第2款)。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位(第3条)。各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地(第6条)。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级国土资源管理部门备案(第7条)。
关于可纳人土地储备范围的土地,按照《土地储备管理办法》的规定,市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第11条)。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准,依法对土地使用权人给予补偿后,收回土地使用权。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第12条)。根据土地储备计划收购国有土地使用权的,土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第13条)。政府行使优先购买权取得的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳人土地储备(第14条)。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第15条)。
关于开发商等用地者从储备的土地中取得建设用地使用权,《土地储备管理办法》规定,市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。供应已发证储备土地前,应收回土地证书,设立土地抵押权的,要先行依法解除(第17条)。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条)。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位(第19条)。储备土地完成前期开发整理后,纳人当地市、县土地供应计划,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地(第22条)。
《土地储备管理办法》还规定了特殊的利用储备土地的方式:“在储备土地未供应前,土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用,应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应”(第21条)。
二、分析与评论
(一)关于土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位,应从以下方面来认识:(1)它改变了我国土地征收和供应的结构,完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。[1]土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”(生地出让)转向“净地出让”(熟地出让),从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。[2](2)土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算,可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系,可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩,有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发,更好地实施土地规划。[3](3)土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用,也具备调控土地需求的功能,增强了政府对土地市场的调控能力。(4)土地储备制度激活了存量土地的利用价值,对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地,土地储备机构统一管理,有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划,通过前期开发和整理,作出统一计划和整体安排,加快企业存量土地盘活进度,解决部分企业改制的燃眉之急,实现土地的再开发和再利用,促进土地资源的优化配置,提高土地的利用效率。(5)促进土地保值、增值,加强土地资产管理。(6)有助于防范和化解金融风险。[4]
(二)土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方,类似于仓储者,它管理着已经储备的土地。建设用地使用权的出让方依然是市、县人民政府国土资源管理部门。实际上,《土地储备管理办法》第22条已经明确了这一点。
(三)储备土地的取得方式
储备土地的取得,按照《土地储备管理办法》的规定(第11条以下)和实务中的操作,大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
(四)《土地储备管理办法》第21条后段的规定不符合现行法及其理论
已经储备的土地,在出让建设用地使用权之前,仅仅以国家土地所有权的形态存在,并无建设用地使用权的身影。既然如此,《土地储备管理办法》第21条后段规定储备土地设立抵押权,就不符合我国的现行法及其理论。在我国现行法上,土地所有权不得抵押,能够抵押的是(出让的)建设用地使用权、“四荒”土地承包经营权,在土地储备制度的背景下,只有(出让的)建设用地使用权。既然所储备土地中不含有建设用地使用权,即欠缺作为独立之物的抵押物,谈何以储备土地设立抵押权?!
(五)建设用地使用权的标的物
土地储备制度下,建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”,是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作,土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”,即土地的一级开发完毕,“生地”变成了“熟地”。
(六)前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心
土地储备中心,即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然(土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条),但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作,而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权,来委托特定的企业承做土地的一级开发,或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系,属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体,也有学说表示支持,但由于土地征收为行政权力的运作,属于政府机关的职能,而土地储备中心并非行政机关,而是事业单位,所以,不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过,可以由政府机关授权土地储备中心,实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作,此时,相对于被征收人来说,土地储备中心不是当事人,当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
2.前期开发整理储备土地的企业与市、县人民政府国土资源管理部门
如同前述,在前期开发整理储备土地的层面上,市、县人民政府国土资源管理部门与实施土地一级开发的商家各为当事人一方,市、县人民政府国土资源管理部门承担的义务是向该企业支付补偿款,享有的权利是适时收回建设用地。
3.前期开发整理储备土地的企业与实际用地者
前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间的关系,有些人认为属于建设用地使用权转让合同关系,尤其是有些市也确实要求前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间签订建设用地使用权转让合同,以及补偿合同。下文的案例分析即属此类。但这是违反法律和法理的。合乎法律及法理的意见应是,前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间本来没有直接的合同关系,应当是前期开发整理储备土地的企业和国土资源管理部门之间具有法律关系,国土资源管理部门与实际用地者之间发生建设用地使用权出让合同关系。在该企业和国土资源管理部门之间的关系中,国土资源管理部门从该企业之手收回建设用地,向其支付补偿款。在国土资源管理部门和实际用地者之间的合同关系中,国土资源管理局向用地者移转建设用地使用权,用地者支付出让金。支付补偿款的合理流程应为:国土资源管理局向该企业支付补偿款,实际用地者向国土资源管理局支付地价款。但实务的运作时常将上述流程做一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将建设用地使用权先出让给实际用地者,同时获取地价款;实际用地者和前期开发整理储备土地的企业依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿协议》,实际用地者将地价款的一部分付给前期开发整理储备土地的企业,实际上是代国土资源管理局支付给前期开发整理储备土地的企业补偿款;而后,前期开发整理储备土地的企业将建设用地退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给用地者。本来,前期开发整理储备土地的企业拥有的建设用地使用权和用地者将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。
三、涉及土地储备的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日,W市国土资源管理局从乙单位收回A号建设用地。2009年10月7日,W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权。甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权,与W市土地交易中心签订了《成交确认书》。《成交确认书》规定:“请持此确认书于巧个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》。”随后,甲公司与乙单位签订了《建设用地使用权转让补偿合同》,约定乙单位保证A号地块的建设用地使用权无任何权利纠纷和争议,保证按照约定交付土地;甲公司保证按照约定分四期向乙单位支付补偿费。
在实际的履行过程中,乙单位认为甲公司是从自己手里受让的A号地块的建设用地使用权,乙单位的上级主管部门以公告方式对A号地块的建设用地使用权等提出异议,并导致甲公司无法办理报建手续、拆迁手续。从而发生纠纷。各方之间的法律关系如何?甲公司能取得A号地块的建设用地使用权吗?若能取得,是从何人之手取得呢?
(二)分析
1.2009年W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权的行为,应被认定为建设用地使用权出让,而不是建设用地使用权转让。其理由如下:
(1)国土资源管理局是建设用地使用权的出让主体
建设用地使用权出让,是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付地价款的行为。而建设用地使用权转让,是土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。(注:《中华人民共和国物权法》第15条等将物权变动与引起变动的原因行为区分开来,若循此路,建设用地使用权出让、转让可作为物权变动,就不同于建设用地使用权出售、赠与。)可见出让和转让所要求的一方主体是不同的,出让行为中的一方主体是国家,转让行为中的转让方则是土地使用者,受让方将成为土地使用者。
本案中,甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权。招标拍卖是土地使用权出让的方式之一,而该建设用地使用权交易是W市土地交易中心代表W市国土资源管理局以招拍挂方式出让的,委托人是W市国土资源管理局,有证据《W市挂牌出让建设用地使用权公告》和《建设用地使用权挂牌竞买须知》予以证明。《建设用地使用权成交确认书》规定,该宗土地待拆迁完毕后,甲公司按照法律法规规定持相关资料到W市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续,签订《建设用地使用权出让合同》,上述内容证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让方。同时,W市土地整理储备中心受W市国土资源管理局的委托,于2008年7月23日向甲公司发出的《工作联系函》就是否继续履行《成交确认书》进行了讨论,W市国土资源管理局还曾确定以两宗储备地块置换甲公司的用地,这也证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让主体。
(2)甲公司取得土地使用权是基于W市国土资源管理局的出让行为
第一,W市国土资源管理局委托土地交易中心将该宗土地的建设用地使用权挂牌,甲公司通过竞买的方式取得该建设用地使用权,其法律基础是国土资源管理局的出让行为。
第二,从甲公司取得该建设用地使用权的内容和效力来看,甲公司取得的不是乙单位名下的建设用地使用权,而是与其内容和效力不同的另一建设用地使用权,该建设用地使用权不可能因乙单位的转让行为而取得,只能基于W市国土资源管理局的出让行为而取得。
根据《城市房地产管理法》第38条和第39条,以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第21条、第22条的规定,土地使用权的转让受到一定的限制:其一,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让;其二,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其三,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中,乙单位提交的证据哎土地使用权证》表明该宗地块的土地使用权的类型为出让,土地用途为文体用地,土地使用权的期限为40年,至土地交易中心签发《成交确认书》之日,乙单位土地的剩余年限为35年。而《挂牌出让建设用地使用权公告》显示,甲公司取得的建设用地使用权的土地用途是商业用地,出让年限为40年。显然,甲公司取得A号地块的建设用地使用权已不是(乙单位拥有的)原物及原权利,土地用途已改变,由原来的文体用地变为商业用地,建设用地使用期的年限已为40年,而不是转让行为要求的剩余期限35年。如果主张该建设用地使用权交易是转让行为,则既违反了上述《城市房地产管理法》第38条和第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让规定,也不符合本案的事实。此外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依规定重新签订土地使用权出让合同。《W市土地储备管理办法》第8条也规定,对于改变批准用途用于商业等经营性用地或以出让方式取得土地使用权后无力进行开发的,应由政府收回进人土地储备。可见,在土地用途已改变的情况下,乙单位没有权利将其既有的土地使用权进行转让,这恰好证明了挂牌出让的A号建设用地使用权是W市国土资源管理局出让的建设用地使用权。
第三,《成交确认书》并没有规定在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由买受人甲公司在未来办理过户登记手续,这就使得甲公司取得A号地块的建设用地使用权非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖不被定性为出卖他人之物,因此,《成交确认书》不宜被定性为出卖他人之物的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则,建设用地使用权自办理变更登记时转移。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
2.《成交确认书》规定的“请持此确认书于15个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》”的条款,是建设用地使用权出让合同的一个组成部分,确定了出让金的支付方式;依据此条款,甲公司与乙单位签订的《建设用地使用权转让补偿合同》正是为了实际履行上述地价款而产生的。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条第1款关于“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书”的规定,W市土地交易中心与甲公司签订了《成交确认书》,并约定了成交价款的总额,还约定了双方在A号地块的土地拆迁完毕后签订《建设用地使用权出让合同》,对双方的权利义务作了分配。之所以在《成交确认书》中规定甲公司与乙单位签订《建设用地使用权转让补偿合同》,其目的是为了保证《成交确认书》中所确认的合同内容的履行。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国家应根据土地使用者的使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。根据《W市土地储备管理办法》第11条规定,在土地收归国有后,应由W市土地储备供应中心负责退还乙单位未使用年限的土地出让金及对地内建筑物进行补偿。政府在出让土地前应将地块收归国有,但是在政府无力支付回购款或不愿直接向原土地使用权人补偿时,可以确定由新的受让人(买受人)替政府向原土地使用权人垫付款项。本案即属于政府提前收回土地使用权的情形,W市国土资源管理局应当向乙单位支付提前收回土地的补偿,只是补偿款没有采取国土资源管理局直接向乙单位支付补偿款的方式,而是通过《成交确认书》确定甲公司将出让金的一部分支付给乙单位来实现的。本来应有的流程是:国土资源管理局从乙单位收回土地使用权,同时支付补偿款;国土资源管理局将位于该地段的但性质不同的另一建设用地使用权出让给甲公司,甲公司支付出让金。本案的运作实际将上述流程做了一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将其后出现的“另一建设用地使用权”先出让给甲公司,同时获取出让金;甲公司和乙单位依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿合同》,甲公司将出让金的一部分付给乙单位,实际上是代国土资源管理局支付给乙单位补偿款;而后,乙单位将土地使用权退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给甲公司。乙单位既有的土地使用权和甲公司将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。由此可见,甲公司和乙单位依照政府部门的指示签订《建设用地使用权转让补偿协议》,只是具有中国特色的实务运作中出现的措施,重在甲公司向乙单位支付补偿款,所谓的建设用地使用权转让无非是为甲公司向乙单位支付补偿款寻找出来的理由,并非法律意义(真正意义、典型意义)上的建设用地使用权转让,因为乙单位并不享有甲公司在其后应取得的A号地块的建设用地使用权,乙单位将向国土资源管理局退回土地使用权,而不是向甲公司转让建设用地使用权。
上述分析并不表明乙单位在《建设用地使用权转让补偿合同》签订和履行阶段没有土地使用权,它的确拥有土地用途为文体用地、期限为40年的A号地块的土地使用权。按照这些合同的规定与政府部门的指示,乙单位在享受收取补偿款权利的同时,应负有交出建设用地和土地使用权的义务;从甲公司取得补偿款,向国土资源管理局退回土地使用权。与此相适应,乙单位对其将要退回土地使用权也负有义务,如担保没有第三人主张租赁权、他物权等权利,以保障甲公司实现其合同目的。假如有第三人主张此类权利,甲公司有权暂时拒付补偿款。