常州市人民政府关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发〔2005〕222号
关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们，请遵照执行。
二○○五年十二月七日
常州市市区物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于市区范围内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。
配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则，实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应结合各自不同特点推行物业管理。
第五条 市房产行政主管部门（以下简称市房管部门）是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。
市物业管理中心接受市房管部门的委托，负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。
各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。
各区房产行政主管部门（以下简称区房管部门）是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同街道办事处（镇人民政府）筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。
街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。
第二章 业主自治管理
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（六）按照有关规定交纳专项维修资金；
（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）指导业主召开首次业主大会。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。
第十二条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由市房管部门制定。
第十三条 业主大会履行下列职责：
（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）决定有关业主共同利益的重大事情；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。
第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。
第十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（六）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（七）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十九条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，由区房管部门出具业主委员会备案证明。
第二十条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区房管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十四条 在物业管理区域内，业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业管理企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
（二）物业管理企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。
经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。
第三章 物业管理企业
第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，从事物业管理服务活动的企业。
第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十九条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
（三）选聘专业公司承担专项经营业务；
（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；
（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第三十条 物业管理企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况，接受质询和审计；
（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告有关行政管理部门和业主委员会；
（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第四章 前期物业管理
第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上、5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。
第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；
建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。
签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。
第三十四条 前期物业管理的主要内容是：
（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理公约建议书；
（三）建立服务系统和服务网络；
（四）办理移交承接验收事宜；
（五）在业主大会选聘物业管理企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。
第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
第三十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第三十八条 物业管理企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。
第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，仍由建设单位承担保修责任。
第五章 物业管理服务与收费
第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。
第四十二条 物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第四十三条 物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约服务；
（六）物业档案资料的管理。
第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。
第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业管理企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：
（一）普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。
确定政府指导价，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应报市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
（二）非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。
物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门，加强对物业服务收费的监督。
第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。
物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定，有关业主应当承担连带责任。
第六章 物业的使用和维护
第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于非营业性公建配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由市房管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于营业性公建配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公建配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理企业统一管理。
业主依法确需改变公建配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公建配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。
原有住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的，应当与物业管理企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业管理企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）擅自改变房屋用途；
（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；
（四）私搭乱建；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆设摊点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，应当向房屋安全管理部门办理相关手续。
物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向市房屋安全管理部门报告。
第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入专项维修资金，但合同另有约定的除外。
第七章 罚 则
第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由市房管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由市房管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十八条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由市房管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。
第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由市房管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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国务院办公厅关于进一步开展安全生产隐患排查治理工作的通知
国务院办公厅
国务院办公厅关于进一步开展安全生产隐患排查治理工作的通知
国办发明电〔2008〕15号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
近年来，在党中央、国务院的正确领导下，通过各地区、各部门和各单位的共同努力，全国安全生产状况呈现总体稳定、趋于好转的发展态势，但事故总量仍然偏大，重特大事故时有发生，安全生产形势依然严峻。特别是一些地区和单位事故隐患突出，对人民群众生命财产安全构成严重威胁。为认真贯彻全国安全生产电视电话会议精神，深入落实2008年安全生产“隐患治理年”各项工作要求，有效遏制重特大事故的发生，促进安全生产状况持续稳定好转，经国务院同意，现就进一步开展隐患排查治理工作有关事项通知如下：
一、工作目标
在2007年开展隐患排查治理专项行动的基础上，全面排查治理各地区、各行业领域事故隐患，狠抓隐患整改工作，进一步深化重点行业领域安全专项整治，推动安全生产责任制和责任追究制的落实，完善安全生产规章制度，建立健全隐患排查治理及重大危险源监控的长效机制，强化安全生产基础，提高安全管理水平，为实现到2010年安全生产状况明显好转的目标奠定坚实基础。
二、范围、内容和方式
（一）排查治理范围：各地区、各行业（领域）的全部生产经营单位。主要包括：
1.煤矿、金属和非金属矿山、冶金、有色、石油、化工、烟花爆竹、建筑施工、民爆器材、电力等工矿企业及其生产、储运等各类设备设施；
2.道路交通、水运、铁路、民航等行业（领域）的企业、单位、站点、场所及设施，以及城市基础设施等；
3.渔业、农机、水利等行业（领域）的企业、单位、场所及设施；
4.商（市）场、公共娱乐场所（含水上游览场所）、旅游景点、学校、医院、宾馆、饭店、网吧、公园、劳动密集型企业等人员密集场所；
5.锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、厂（场）内机动车辆等特种设备；
6.易受台风、风暴潮、暴雨、洪水、暴雪、雷电、泥石流、山体滑坡等自然灾害影响的企业、单位和场所；
7.近年来发生较大以上事故的单位。
（二）排查治理内容：在继续落实2007年隐患排查治理专项行动有关指导意见的基础上，全面排查治理各生产经营单位及其工艺系统、基础设施、技术装备、作业环境、防控手段等方面存在的隐患，以及安全生产体制机制、制度建设、安全管理组织体系、责任落实、劳动纪律、现场管理、事故查处等方面存在的薄弱环节。具体包括：
1.安全生产法律法规、规章制度、规程标准的贯彻执行情况；
2.安全生产责任制建立及落实情况；
3.高危行业安全生产费用提取使用、安全生产风险抵押金交纳等经济政策的执行情况；
4.企业安全生产重要设施、装备和关键设备、装置的完好状况及日常管理维护、保养情况，劳动防护用品的配备和使用情况；
5.危险性较大的特种设备和危险物品的存储容器、运输工具的完好状况及检测检验情况；
6.对存在较大危险因素的生产经营场所以及重点环节、部位重大危险源普查建档、风险辨识、监控预警制度的建设及措施落实情况；
7.事故报告、处理及对有关责任人的责任追究情况；
8.安全基础工作及教育培训情况，特别是企业主要负责人、安全管理人员和特种作业人员的持证上岗情况和生产一线职工（包括农民工）的教育培训情况，以及劳动组织、用工等情况；
9.应急预案制定、演练和应急救援物资、设备配备及维护情况；
10.新建、改建、扩建工程项目的安全“三同时”（安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产和使用）执行情况；
11.道路设计、建设、维护及交通安全设施设置等情况；
12.对企业周边或作业过程中存在的易由自然灾害引发事故灾难的危险点排查、防范和治理情况等。
同时，通过对安全生产隐患排查治理，进一步检查地方各级人民政府及有关部门落实监管责任，打击非法建设、生产、经营行为，事故查处及责任追究落实，有关政策措施制定和执行，安全许可制度实施，长效机制建设等方面的情况。
（三）排查治理方式。隐患排查治理工作要做到“四个结合”：
1.坚持把隐患排查治理工作与深化煤矿瓦斯治理、整顿关闭工作以及各重点行业（领域）安全专项整治结合起来，狠抓薄弱环节，解决影响安全生产的突出矛盾和问题；
2.坚持与日常安全监管监察执法结合起来，严格安全生产许可，加大打“三非”（非法建设、生产、经营）、反“三违”（违章指挥、违章作业、违反劳动纪律）、治“三超”（生产企业超能力、超强度、超定员，运输企业超载、超限、超负荷）工作力度，消除隐患滋生根源；
3.坚持与加强企业安全管理和技术进步结合起来，强化安全标准化建设和现场管理，加大安全投入，推进安全技术改造，夯实安全管理基础；
4.坚持与加强应急管理结合起来，建立健全应急管理制度，完善事故应急救援预案体系，落实隐患治理责任与监控措施，严防整治期间发生事故。
三、重点时段
第一时段（2月至4月）：围绕确保全国“两会”期间安全生产，做好排查治理和监督检查工作。
1.抓紧整改2007年隐患排查治理专项行动中排查出的重大隐患，凡能够在短期内完成整改的，务必于3月底前整改到位；暂时难以完成整改的，也要列出计划，做到责任、措施、资金、时间、预案五落实，并加强监控。
2.认真贯彻落实党中央、国务院有关抗灾救灾工作的重要指示，针对低温雨雪冰冻等极端天气以及冬春季节用煤用电增加、春运高峰等因素，认真组织好煤矿、运输、电力等企业的安全生产，加强监督检查，严格安全管理，打“三非”、反“三违”、治“三超”，严密防范重特大事故。
3.严把节日放假停产检修煤矿复产安全验收关，严禁停产煤矿未经验收批准擅自恢复生产，严防已关闭煤矿死灰复燃。特别要针对南方部分煤矿受灾停产造成瓦斯积聚、积水、供电不正常等突出问题，督促复产煤矿严格执行安全规程，严防事故发生。严厉打击非法生产经营烟花爆竹行为，加强对人员密集场所的安全检查，消除火灾等重大隐患，全面排查治理交通运输方面的隐患，确保春运安全。
第二时段（5月至9月）：围绕汛期和北京“奥运会”安全做好隐患排查治理工作。
1.针对这一时期台风、暴雨、洪水、森林火灾等自然灾害多发频发的特点，把煤矿、金属和非金属矿山、隧道和其他地下设施，存在山体滑坡、垮塌、泥石流威胁的露天采场和建筑施工工地，存在溃坝溃堤危险的病险水库、河流、尾矿库等作为排查治理的重点，建立健全自然灾害预报、预警、预防和应急救援体系，落实防洪防汛、防坍塌、防泥石流、防火等各项措施，严防引发事故灾难。对排查出的隐患，要加快治理和除险加固进度，确保汛期到来前整改到位，因工程或其他原因无法完成的，要加强监测，制定预案。
2.以煤矿、金属和非金属矿山、危险化学品、建筑施工、道路和水上交通、特种设备等夏季事故易发的行业领域为重点，抓住容易引发事故的重大隐患，加大治理力度。煤矿要重点防瓦斯、防透水，金属和非金属矿山要防冒顶、防爆破伤害，化工厂、加油站、危险物品运输要防火防爆、防泄漏防中毒，建筑施工要防坍塌垮塌，道路交通要防超载超限超速，水上交通要防碰撞防泄漏。
3.加强对奥运场馆、设施设备、代表团驻地以及宾馆饭店、商（市）场、旅游景点和各类交通运输工具的安全检查和隐患排查，发现问题，立即采取措施，妥善加以解决和整改，为“奥运会”的成功举办创造安全稳定的社会环境。
第三时段（10月至12月）：针对第四季度赶任务、抢工期现象增多和冬季雨、雾、冰、雪天气多发的特点，深入推进隐患治理，防范遏制重特大事故。
1.坚决查处生产企业和交通运输企业的“三超”行为，加大对无证勘查开采、以采代探、以掘代采、超层越界开采等违法违规行为的打击力度。加大打击非法生产销售火工品、烟花爆竹等的力度。
2.指导督促各生产经营单位做好冬季安全生产工作，认真排查整改各类事故隐患，落实防火、防爆、防尘、防静电、防寒风大潮、防冰雪灾害、防冻裂泄漏，以及道路和水上交通防滑、防雾、防碰撞等措施。
3.认真总结隐患排查治理工作成果和经验教训，提出改进措施和要求，健全企业、政府两个层面的重大隐患排查治理及重大危险源监控制度，使隐患排查治理实现制度化、规范化、经常化。
四、工作要求
（一）加强领导，精心组织。地方各级人民政府要切实加强对安全生产隐患排查治理工作的组织领导，安全监管监察等各有关部门要密切配合、加强指导。各地区、各部门、各单位要建立和落实隐患排查治理责任制，特别要全面落实地方各级政府行政首长和企业法定代表人负责制，健全工作机制，确定牵头部门，明确职责分工，周密部署，精心组织，全力抓好此项工作。国务院各相关部门要根据本通知精神，迅速制定下发具体实施意见；各省（区、市）要在2月底前对这项工作做出具体部署，贯彻落实到基层。各生产经营单位要切实负起隐患排查治理的主体责任，企业法定代表人负总责，组织开展本单位隐患排查治理工作，落实整改资金和责任，制订隐患监控措施，限期整改到位，并及时向当地政府及主管部门报告。
（二）突出重点，全面排查治理各类隐患。隐患排查治理要突出四个重点，即煤矿、金属和非金属矿山、交通运输、建筑施工、危险化学品、特种设备、人员密集场所等重点行业领域；事故多发、易发的重点地区；安全管理基础薄弱的重点企业；全国“两会”、汛期、“奥运会”期间、第四季度等重点时段，切实加大工作力度，坚决遏制重特大事故的发生。同时，要组织对各地区、各行业领域、各生产经营单位的安全隐患进行全面排查治理，做到排查不留死角，整改不留后患。
（三）强化监督检查，确保取得实效。地方各级人民政府及负有安全监管职责的各部门要切实加强对隐患排查治理工作的监督检查和指导，安全生产综合监管部门要统筹协调好联合督查行动，进一步完善工作方案和相关制度措施，规范监督检查的方法和程序，采取巡检、抽检、互检等方式，深入基层和生产一线加强督促指导。要建立重大隐患公告公示、挂牌督办、跟踪治理和逐项整改销号制度，强化行政执法，严厉打击非法违法建设、生产、经营等行为，对不具备安全生产条件且难以整改到位的企业，依法予以关闭取缔。对因隐患排查治理工作不力而引发事故的，要依法查处，严肃追究责任。
（四）加强舆论宣传，广泛发动职工群众。要充分利用广播、电视、报纸、互联网等媒体，加大对隐患排查治理工作的宣传力度，以“治理隐患、防范事故”为主题，组织开展好“安全生产月”和“安全万里行”活动。要通过各种途径教育引导各类生产经营企业和相关单位，深刻认识开展安全生产“隐患治理年”的重要性、必要性和紧迫性，增强做好隐患治理工作的主动性和自觉性，落实企业的主体责任。要充分依靠和发动广大从业人员参与隐患排查治理工作，建立监督和激励机制，组织职工特别是专业技术人员全面认真细致地查找各种事故隐患。对隐患排查治理不认真、走过场的单位要予以公开曝光。
（五）标本兼治，着力构建安全生产长效机制。各地区、各部门、各单位要以隐患排查治理为契机，不断加强和规范安全管理与监督。要切实加强隐患排查治理的信息统计，建立健全隐患排查治理信息报送制度和隐患数据库，加强隐患排查治理的基础工作。建立健全隐患排查治理分级管理和重大危险源分级监控制度，实现隐患登记、整改、销号的全过程管理。要认真分析近年来的典型事故案例，深刻吸取教训，举一反三，推动隐患排查治理工作，预防和杜绝同类事故的发生。要全面落实各项安全生产治本之策，加快解决影响安全生产的深层次矛盾和问题，建立安全生产的长效机制。
国务院办公厅
2008年2月16日
