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关于印发《汕头市物业管理服务收费暂行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-26 06:42:01  浏览:9366   来源:法律资料网
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关于印发《汕头市物业管理服务收费暂行办法》的通知

广东省汕头市物价局 汕头市国土房产局


汕头市物价局 汕头市国土房产局
关于印发《汕头市物业管理服务收费暂行办法》的通知
汕价〔2000〕81号

各区物价局、国土房产分局,市房地产物业管理中心,市区各物业管理公司:
现将《汕头市物业管理服务收费暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

汕头市物价局 汕头市国土房产局
二000年四月十日

汕头市物业管理服务收费暂行办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为,维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和《广东省经营服务性收费管理规定》等有关法律法规和规章,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理服务收费(以下简称物业收费), 是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人(以下简称物业公司)接受业主、使用人委托,提供与其居住或使用环境及需求有关的服务所收取的费用。
第三条 本市行政区域内的物业收费适用本办法。
第四条 汕头市物价局是全市物业收费的行政主管机关,负责本办法的组织实施和监督检查工作。
各区、县(市)物价局按收费管理分工权限,负责本辖区内物业收费的管理工作。
第五条 物业收费的制定遵循以下原则:
  (一)有偿服务、公平合理、按质论价原则;
(二)遵循价值规律,以合理成本费用为依据的原则;
(三)兼顾经营者及消费者双方利益的原则。
第六条 物业收费标准的制定,必须考虑小区等级,结合物业服务内容、服务质量、服务深度,对物业管理服务内容实行分项测算,综合考核成本,按物业管理服务的内容、用途分别核定收费标准。
第七条 物业管理服务内容包括基本服务和其他服务两方面。
基本服务包括:
  (一)清洁卫生:负责公共场地的清扫、保洁,收运垃圾,保持环境卫生;
  (二)环境绿化:负责花木、草地等绿化物的植保管养,保持绿化物正常生长;
  (三)治安防范:负责小区安全防范保卫。设专职保安人员值班巡逻,维护公共秩序;
  (四)公共设施:负责公共道路、场地、公共排水、排污系统(含公共洗手间)的日常维修维护;负责机电设备(含防盗门、发电机组等)、配电、供水、供气、通风设施、公共照明(含梯灯)、消防设施的日常维修维护;负责公共水电费用;
  (五)规范管理:负责规范化管理。管理区域保安24小时值
班巡逻,物业公司建立24小时中央值班调度制度。制订各项管理制度,管理保存档案资料和收费记录。
其他服务包括:(一)电梯;(二)中央空调;(三)闭路监控系统。
第八条 物业用途分为:
  (一)住宅:多层住宅(含经济适应住房)、高层住宅、高尚住宅( 含别墅区);
  (二)党政机关、事业单位、社会团体、学校、幼儿园;
  (三)写字楼;
  (四)工业厂房、仓储;
(五)商业用房:商场(商铺)、饮食服务、娱乐。
第九条 物业收费实行政府指导价和市场调节价:
(一)已成立业主委员会的,其物业管理服务收费标准由业主委员会与物业公司在依法签订委托管理合同的前提下,参照各类政府指导价约定或由双方协商议定,并报分管物价部门备案;
委托合同应载明服务项目、服务期限、费用、违约责任、损害赔偿、终止合同等内容。
(二)未成立业主委员会的,其收费标准实行政府指导价, 由物业公司在政府指导价的范围内提出,报分管物价部门核定。
物业收费政府指导价由市物价局按省制定的政府指导价结合本地实际情况制定并公布(工业厂房除外)。
第十条 物业收费政府指导价实行分等级确定收费标准的办法,按物业用途各分四个收费等级,每二年评定一次。收费等级的评定由市物价局会同物业管理行政主管部门等有关部门联合组织实施。
市区收费等级条件及收费标准,由市物价局另行下达。市物价部门将根据情况的变化和物业公司进入市场的程度对政府指导价收费标准作适时调整。
第十一条 物业收费的管理权限, 实行统一政策、分级管理、区域管辖。
管理权限分工如下:
(一)市物价局负责:市区经济适用住房;收费等级为一级、二级;
(二)区物价局负责:行政区域内收费等级为三级、四级;
(三)县(市)物价局按市制定的原则,对区域内物业收费实行管理。具体收费等级条件和标准由县(市)物价部门结合各自实际确定,报市物价局备案。
第十二条 物业公司申报或调整物业收费的程序:
  (一)向分管物价部门报送书面申请报告;
  (二)填写《汕头市物业管理服务收费标准申报表》;
  (三)附《工商营业执照》、《物业管理资格证书》和"物业总平面图"等资料复印件;
  (四)填写《物业小区收费等级评定表》;
  (五)已成立业主委员会的附委托管理合同复印件和业主委员会成立批准文件复印件;
(六)物价部门认为需要提供的其他资料。
第十三条 物业管理小区内供水、供电等由物业公司转供服务的,物业公司应在一年内将物业小区内供水、供电等设备移交供水、供电部门管理,对小区内的业主用户实施直抄到户,水、电价格按政府规定标准执行。
对尚未直抄到户的住宅小区,经物价部门批准,物业公司可适当加收一定的损耗费用,即:
  (一)电价:按市区分类到户电价加变线损10%;
(二)水价:按市区分类到户水价加水损(含加压费用),15层(含15层)以下加收25%,15层以上加收35%;
(三)气价:按市区管道煤气价格加气损5%。
  物业公司办公、生活等自用水、电、气以及绿化物养护、园林水池装饰、公共场所的清洗等用水、用电应单独装表并在物业管理服务费中列支,不得列入损耗支出范围。
各县(市)物业管理中水、电、煤气管道价格加收损耗的标准,由县(市)价格主管部门参照市区标准确定。
第十四条 实施物业管理的区域内应设置临时停车场所,供业主及来访客人停放车辆。
车辆保管费按市物价局有关规定执行。
第十五条 未经综合验收合格的物业,建设单位应当承担全部物业管理费用。经综合验收合格,但建设单位未售出的空置物业,建设单位应当分摊物业管理、维修费用和水、电、气的损耗和相关费用,分摊的比例以不增加其他业主、使用人负担为前提,按不低于收费标准的百分之五十计收。
物业小区内配套的营业场所(会所、停车场)由经营单位相应承担物业管理费用。
第十六条 已购置物业而未使用的业主、使用人,应向物业公司书面报告,并相应减收物业管理费用和损耗费。物业管理费用按不高于收费标准的百分之五十计收;由物业公司代管的水、电、煤气按市物价部门规定的表底数计收。
  第十七条 物业管理服务费用一律以政府国土房产部门认定的建筑面积作为计费单位计收。
  第十八条 物业公司应提供与收费内容相符的服务,因特殊原因而暂时无法提供某项服务的,应相应减收该项服务的收费;业主、使用人应按规定交付物业管理费用和损耗费。对已提供服务而逾期不交费者,物业公司可按日加收欠交金额千分之一的滞纳金。
第十九条 物业公司在不影响业主、 使用人利益的前提下,利用属于全体业主产权的物业场地、设备等条件,开展各种经营活动的,其收益应用于补充物业管理费用。
第二十条 物业收费原则上按月收取,需预收的最多不得超过三个月。未经物价部门批准,不得以任何形式向业主、使用人收取长期占用性质(超过三个月以上)的物业管理费用;不得代其他单位向业主、使用人收取与自身管理和服务无关的任何费用。
第二十一条 物业公司应建立健全收费管理制度,如实、准确记录和保存有关收费资料,严格执行规定的收费标准,使用税务部门规定的票据。
物业收费应按规定实行明码标价,接受业主、使用人和物价部门的监督:
(一)实行政府指导价管理的,由物业公司向物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》,亮证收费,并悬挂于物业管理收费场所醒目处。
(二)所有物业收费均须设置市物价局监制的物业管理服务收费标价牌。标价牌安置于住宅小区的主要出入口(单栋的住宅楼宇进出大门)显眼处。
第二十二条 物业公司每半年应向业主、 使用人公布物业管理服务费和损耗费的收支使用情况,并告知各业主委员会委员。年终收支情况须抄报分管物价部门备案。
第二十三条 物业收费实行年审制度, 年审办法按有关规定执行。
第二十四条 本办法由市物价局负责解释。
第二十五条 本规定自2001年1月1日起执行。原市物价局、市国土房产局《关于印发〈汕头经济特区物业管理服务收费实施办法〉的通知》(汕市价〔1995〕84号文)同时废止。


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★商业秘密保护专题★:
企业保护商业秘密的合理措施(上)
第一部分 保密协议

律师忠告:企业商业秘密保护,勿临渴掘井,宜未雨绸缪,防患于未然。
——河南成务律师事务所 戚谦

■戚谦律师•企业商业秘密保护专题系列一:
商业秘密立法、构成要件、侵权认定及法律责任
戚谦 河南成务律师事务所 13837159892

英国Ibas调查公司近日发布的一项调查报告披露,有三分之二的英国白领在离职的最后一天会将公司内的一些重要文件偷偷带走,包括电子邮件地址、公司的销售计划、公司推介计划和客户数据资料等。
企业在录用一些关键岗位的人员时应签订商业秘密保护条款或协议,而商业秘密保护的措施可以选择脱密措施或竞业限制。《劳动法》第22条规定:劳动合同的当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。因此,用人单位为保护自己的商业秘密,可以通过合同或协议的方式约定劳动者保守商业秘密的措施和事项。
现代意义上的商业秘密,通常译为trade secrets或者business secrets,包括技术上的或经营上的秘密信息。我国《反不正当竞争法》第十六条规定:商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济效益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。世界贸易组织(WTO)的《与贸易有关的知识产权协议》(TRIPS)首次将商业秘密的法律保护国际化,其第七节规定“未披露的信息的保护”,即是对商业秘密的保护,其将商业秘密的构成要件规定为三个,即秘密性、具有商业价值以及采取了合理保密措施。
根据国家工商行政管理总局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第二条五款的规定,技术信息和经营信息包括:设计、程序、产品配方、制作工艺、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招标投标的标底及标书内容等信息。
国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》第二条规定:本单位所拥有的技术秘密,是由单位研制开发或者以其他合法方式掌握的、未公开的、能给单位带来经济利益或竞争优势,具有实用性且本单位采取了保密措施的技术信息,包括但不限于设计图纸(含草图),试验结果和试验记录、工艺、配方、样品、数据、计算机程序等等。技术信息可以是有特定的完整的技术内容,构成一项产品、工艺、材料及其改进的技术方案,也可以是某一产品、工艺、材料等技术或产品中的部分技术要素。

一、商业秘密的现有立法及相关规定
有关商业秘密,我国法律当中大部分只是一些原则性的规定,具体案件的处理依赖更多的还是一些司法解释或行政规章。
1、《民法通则》(1987年1月1日)
2、《反不正当竞争法》(1993年9月2日)
3、《科学技术进步法》(1993年10月1日)
4、《关于审理科技纠纷案件的若干问题的规定》(最高人民法院,1995年4月2日)
5、《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》(国家工商行政管理局,1995年11月23 日起实施,1998年12月3日修改。)
6、《促进科技成果转化法》(1996年10月1日)
7、《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》(国家科委,1997年7月2日)
8、《关于商业秘密构成要件问题的答复》(国家工商行政管理局,1998年6月12日)
9、《刑法》(1997年10月1日)
10、《关于劳动争议案中涉及商业秘密侵权问题的函》(劳动和社会保障部办公厅 1999 年7月7日)
11、《合同法》(1999年10月1日)
12、《关于延长和修改两国政府科学技术合作协定的协议》(中美,1991年4月12日签 订)
13、《关于保护知识产权的谅解备忘录》(中美,1992年1月17日签订)
14、《与贸易有关的知识产权协议》(2001年11月10日签订)
15、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2004年12月22日起施行)
16、《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》(2007年2月1日起施行)
17、《 最高人民法院 最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释二》 (2007年4月5日起施行)
18、《中华人民共和国劳动合同法》(2008年1月1日起施行)

二、构成商业秘密必须具有的三个构成要件,即秘密性、实用性、保密性:
1、有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得,即“不为公众所知悉”。
具有下列情形之一的,可以认定有关信息不构成不为公众所知悉:
   (一)该信息为其所属技术或者经济领域的人的一般常识或者行业惯例;
   (二)该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容,进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得;
   (三)该信息已经在公开出版物或者其他媒体上公开披露;
   (四)该信息已通过公开的报告会、展览等方式公开;
   (五)该信息从其他公开渠道可以获得;
   (六)该信息无需付出一定的代价而容易获得。
提示:上述第(六)项是一个兜底条款,也是认定有关信息是否具有“非公知性”的基本原则,依据这个原则,我们应清楚,所谓的“非公知性”并非要求绝对的从其他途径无法获得,而只是从其他途径获得需要付出一定的代价,存在一定困难即可。而对于那些已为社会公知公用的普通技术和经营方法,则不在商业秘密之例。
2、能为权利人带来经济利益、具有实用性:指有关信息具有现实的或者潜在的商业价值,能为权利人带来竞争优势。
如果一项技术无任何与众不同之处,不会让使用者拥任何竞争优势,它便没有竞争价值。 商业秘密须具有现实的使用价值,是确定的、完整的、具体的、可应用的方案,而不应仅是原理性的或抽象的。如果产品的设计仅停留在构思、草图阶段,而未形成一个完整的、可实施的设计方案,是不能作为商业秘密予以法律保护的。
为了共和国刑事法治的完善——访中国人民大学刑法学博士生导师赵秉志教授

2001年2月9日 14:07 本报记者 晏向华
  赵教授的声名,在法学界可以说是如雷贯耳。对赵教授的采访计划,也是列于“法学英才”栏开办之初。遗憾的是,几次与赵教授联系未果。对于这次迟到的采访,我深有对名家不恭的忐忑,而赵教授根本不以为意,并且以最快的速度给我提供了所需资料。
  对于这样一位知名教授,一篇短短的采访文章实在是难以表其丰硕。这里仅以素描方式建立起其基本形象:赵秉志,新中国首届刑法学博士,国家重点研究基地中国人民大学刑事法律科学研究中心主任,中国人民大学法学院副院长、刑法学博士生导师,兼任中国法学会刑法学研究会副会长等多种全国性学术职务,发表论文400余篇,出版个人专著、主编及合著书籍150余部,人们常以“著作等身”形容一个人的成果斐然,可是赵教授早已是著作超身了。对于一个年富力强的学者,你可以想见其中的勤勉和渊博。
  对于中国刑法学的发展,赵教授可谓是倾尽心血。1988年至1997年,作为全国人大常委会法工委刑法修改小组主要成员之一,他始终参与了中国刑法典的修改工作。他主张对刑法观念进行更新和变革,树立经济刑法观、效益刑法观、民主刑法观、平等刑法观和开放刑法观。对于刑法中的一系列问题,他提出了自己独到的见解,这里仅择要予以介述:
  其一,罪刑法定原则的立法化与类推的废止问题。我国1979年刑法典没有明确规定罪刑法定原则,且在第七十九条规定了类推制度。要不要废除类推制度?这一问题曾经在学者之中产生过诸多争议。赵教授旗帜鲜明地认为,类推不利于法治和人权的保障,罪刑法定原则的立法化符合世界刑法发展潮流,有利于刑事立法的不断完善,有利于强化刑事司法。赵教授和其他一些学者力倡的这一主张得到了立法者的采纳,1997年修订的刑法典第三条明文规定了罪刑法定原则。
  其二,关于死刑的立法完善。赵教授认为,重刑主义思想是同态复仇报应观念的反映,立法者对死刑的作用应有冷静、客观的认识。过分崇尚和依赖死刑,则必然会使法律失去正义性和合理性,从而失去公众的尊重和支持。他提出坚持以总则和分则相结合控制死刑,对经济犯罪和财产型犯罪原则上可考虑删除死刑,从尊重人的生命权利,推进刑罚文明与进步等诸方面看,尽量减少甚至在将来条件成熟时逐渐废除死刑,应是我国立法、司法的指导思想。
  其三,对犯罪主体的研究。赵教授认为,犯罪主体通过影响刑事责任程度进而对刑罚产生重要影响。主要表现在:因犯罪主体情况的影响而从宽、从严适用刑罚或者是限制刑种的适用。他早在1987年即明确主张刑法对已满14岁不满16岁未成年人负刑事责任的罪种范围应当明确限定,并主张对不满18岁的未成年人不适用死刑,这些主张在我国新刑法典中都得到了立法的采纳与体现。
  其四,关于妨害司法活动的立法完善。1979年的刑法典分则对这类犯罪没有集中规定,而是分散地规定于若干章节中。1988年应国家立法机关邀请参加修改刑法典的起草与论证工作后,赵教授提出了增设妨害司法活动罪专章的建议。随后,他又以此为题申报了国家社会科学基金青年项目,并推出了有相当深度的研究成果《妨害司法活动罪研究》。在他的倡导下,1997年修订的刑法典分则第六章第二节设立了“妨害司法罪”专节,并增设了妨害证据罪、破坏监管秩序罪等新罪名。
  多年来,赵教授在异常繁忙的教学科研工作之余,还抽出相当精力参与许多重大学术活动。这里简列如下:参与中国刑法典的修改和研拟工作;参与国家最高司法机关司法解释创制、疑难案件的咨询工作;参与国务院学位委员会和北京市学位委员会的学科评议工作;参与全国刑法学科的学术组织与协调工作;参与国家港澳台事务主管部门的有关法律研究与咨询工作。
  在我与赵教授联系采访事宜时,他又即将赴法国、德国讲学和研究。透过赵教授永远匆匆的身影,我们可以看到我国法学建设繁荣而光辉的前景。