房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析
武志国
一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
（一）是否构成违约
如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
（二）是否构成欺诈
若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
（三）是否构成“意思表示错误”
房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
二、对商品房净高不符的处理
现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
（一）按净高缩水比例赔偿
按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
（六）通过司法鉴定确定损失的方法
委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。
武志国 woo_eye@qq.com
供港澳蔬菜检验检疫监督管理办法
国家质量监督检验检疫总局
供港澳蔬菜检验检疫监督管理办法
令总局第120号
第一章 总 则
第一条 为规范供港澳蔬菜检验检疫监督管理工作，保障供港澳蔬菜的质量安全和稳定供应，根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例、《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例、《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例、《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》等法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于供港澳新鲜和保鲜蔬菜的检验检疫监督管理工作。
第三条 国家质量监督检验检疫总局（以下简称国家质检总局）主管全国供港澳蔬菜检验检疫监督管理工作。
国家质检总局设在各地的出入境检验检疫机构（以下简称检验检疫机构）负责所辖区域供港澳蔬菜检验检疫监督管理工作。
第四条 检验检疫机构对供港澳蔬菜种植基地（以下简称种植基地）和供港澳蔬菜生产加工企业（以下简称生产加工企业）实施备案管理。种植基地和生产加工企业应当向检验检疫机构备案。
第五条 种植基地、生产加工企业或者农民专业合作经济组织对供港澳蔬菜质量安全负责，种植基地和生产加工企业应当依照我国法律、法规、规章和食品安全标准从事种植、生产加工活动，建立健全从种植、加工到出境的全过程的质量安全控制体系和质量追溯体系，保证供港澳蔬菜符合香港或者澳门特别行政区的相关检验检疫要求。香港或者澳门特别行政区没有相关检验检疫要求的，应当符合内地相关检验检疫要求。
第六条 检验检疫机构对供港澳蔬菜种植、生产加工过程进行监督，对供港澳蔬菜进行抽检。
第七条 国家质检总局和检验检疫机构对供港澳蔬菜建立风险预警与快速反应制度。
第二章 种植基地备案与管理
第八条 检验检疫机构对种植基地实施备案管理。非备案基地的蔬菜不得作为供港澳蔬菜的加工原料，国家质检总局另有规定的小品种蔬菜除外。
第九条 种植基地、生产加工企业或者农民专业合作经济组织（以下简称种植基地备案主体）应当向种植基地所在地检验检疫机构申请种植基地备案。
对实施区域化管理的种植基地，可以由地方政府有关部门向检验检疫机构推荐备案。
第十条 申请备案的种植基地应当具备以下条件：
（一）有合法用地的证明文件；
（二）土地固定连片，周围具有天然或者人工的隔离带（网），符合各地检验检疫机构根据实际情况确定的土地面积要求；
（三）土壤和灌溉用水符合国家有关标准的要求，周边无影响蔬菜质量安全的污染源；
（四）有专门部门或者专人负责农药等农业投入品的管理，有专人管理的农业投入品存放场所；有专用的农药喷洒工具及其他农用器具；
（五）有完善的质量安全管理体系，包括组织机构、农业投入品使用管理制度、有毒有害物质监控制度等；
（六）有植物保护基本知识的专职或者兼职植保员；
（七）有农药残留检测能力。
第十一条 种植基地备案由其备案主体向基地所在地检验检疫机构提出书面申请，提交以下材料，一式二份：
（一）供港澳蔬菜种植基地备案申请表；
（二）工商营业执照的复印件；
（三）种植基地合法使用土地的有效证明文件以及种植基地示意图、平面图；
（四）种植基地负责人或者经营者、植保员身份证复印件，植保员有关资格证明或者相应学历证书复印件；
（五）种植基地质量安全管理制度；
（六）种植基地土壤和灌溉用水的检测报告。
第十二条 种植基地备案主体提交材料齐全的，检验检疫机构应当受理备案申请。
种植基地备案主体提交材料不齐全的，检验检疫机构应当当场或者在接到申请后5个工作日内一次性书面告知种植基地备案主体补正，以申请单位补正资料之日为受理日期。
检验检疫机构受理申请后，应当根据本办法第十条和第十一条的规定进行审核。审核工作应当自受理之日起10个工作日内完成。符合条件的，予以备案，按照“省（自治区、直辖市）行政区划代码+SC+五位数字”的规则进行备案编号，发放备案证书。不符合条件的，不予备案，检验检疫机构书面通知种植基地备案主体。
第十三条 种植基地负责人、植保员等发生变化的，种植基地备案主体应当自变更之日起30日内向种植基地所在地检验检疫机构申请办理种植基地备案变更手续。
种植基地备案主体更名、种植基地位置或者面积发生变化、周边环境有较大改变可能直接或者间接影响基地中种植产品质量安全的，以及有其他较大变更情况的，应当自变更之日起30日内重新申请种植基地的备案。
种植基地备案证书的有效期为4年。种植基地备案主体应当在基地备案资格有效期届满30日前向种植基地所在地检验检疫机构提出备案延续申请。
检验检疫机构按照本办法第十条和第十一条的要求进行审查。审查合格的，予以延续；不合格的，不予延续。
第十四条 种植基地备案主体应当建立供港澳蔬菜生产记录制度，如实记载下列事项：
（一）使用农业投入品的名称、来源、用法、用量、使用日期和农药安全间隔期；
（二）植物病虫害的发生和防治情况；
（三）收获日期和收获量；
（四）产品销售及流向。
生产记录应当保存2年。禁止伪造生产记录。
第十五条 种植基地负责人应当依照香港、澳门特别行政区或者内地食品安全标准和有关规定使用农药、肥料和生长调节剂等农业投入品，禁止采购或者使用不符合香港、澳门特别行政区或者内地食品安全标准的农业投入品。
第十六条 种植基地负责人应当为其生产的每一批供港澳蔬菜原料出具供港澳蔬菜加工原料证明文件。
第三章 生产加工企业备案与管理
第十七条 检验检疫机构对生产加工企业实施备案管理。
第十八条 申请备案的生产加工企业应当具备以下条件：
（一）企业周围无影响蔬菜质量安全的污染源，生产加工用水符合国家有关标准要求；
（二）厂区有洗手消毒、防蝇、防虫、防鼠设施，生产加工区与生活区隔离。生产加工车间面积与生产加工能力相适应，车间布局合理，排水畅通，地面用防滑、坚固、不透水的无毒材料修建；
（三）有完善的质量安全管理体系，包括组织机构、产品溯源制度、有毒有害物质监控制度等；
（四）蔬菜生产加工人员符合食品从业人员的健康要求；
（五）有农药残留检测能力。
第十九条 生产加工企业向其所在地检验检疫机构提出书面申请，提交以下材料，一式二份：
（一）供港澳蔬菜生产加工企业备案申请表；
（二）生产加工企业工商营业执照的复印件；
（三）生产加工企业厂区平面图、车间平面图、工艺流程图、关键工序及主要加工设备照片；
（四）生产加工企业法定代表人身份证复印件；
（五）生产加工企业的质量安全管理体系文件；
（六）生产加工用水的水质检测报告。
第二十条 生产加工企业提交材料齐全的，检验检疫机构应当受理备案申请。
生产加工企业提交材料不齐全的，检验检疫机构应当当场或者在接到申请后5个工作日内一次性书面告知生产加工企业补正，以生产加工企业补正资料之日为受理日期。
检验检疫机构受理申请后，应当根据本办法第十八条和第十九条的规定进行审核。审核工作应当自受理之日起10个工作日内完成。符合条件的，予以备案，按照“省（自治区、直辖市）行政区划代码+GC+五位数字”的规则进行备案编号，发放备案证书。不符合条件的，不予备案，检验检疫机构书面通知生产加工企业。
第二十一条 生产加工企业厂址或者办公地点发生变化的，应当向其所在地检验检疫机构申请办理生产加工企业备案变更手续。
生产加工企业法定代表人、企业名称、生产车间变化的，应当重新申请生产加工企业的备案。
生产加工企业备案证书的有效期为4年。生产加工企业应当在备案资格有效期届满30日前向所在地检验检疫机构提出备案延续申请。检验检疫机构按照本办法第十八条和第十九条的要求进行审核。审查合格的，予以延续；审查不合格的，不予延续。
第二十二条 生产加工企业应当建立供港澳蔬菜原料进货查验记录制度，核查进厂原料随附的供港澳蔬菜加工原料证明文件；属于另有规定的小品种蔬菜，应当如实记录进厂原料的名称、数量、供货者名称及联系方式、进货日期等内容。进货查验记录应当真实，保存期限不得少于2年。
第二十三条 生产加工企业应当建立出厂检验记录制度，依照香港、澳门特别行政区或者内地食品安全标准对其产品进行检验。如实记录出厂产品的名称、规格、数量、生产日期、生产批号、购货者名称及联系方式等内容，检验合格后方可出口。出厂检验记录应当真实，保存期限不得少于2年。
用于检测的设备应当符合计量器具管理的有关规定。
第二十四条 生产加工企业应当在其供港澳蔬菜的运输包装和销售包装的标识上注明以下内容：生产加工企业名称、地址、备案号、产品名称、生产日期和批次号等。
第四章 检验检疫
第二十五条 生产加工企业应当保证供港澳蔬菜符合香港、澳门特别行政区或者内地的相关检验检疫要求，对供港澳蔬菜进行检测，检测合格后报检人向所在地检验检疫机构报检，报检时应当提交供港澳蔬菜加工原料证明文件、出货清单以及出厂合格证明。
第二十六条 检验检疫机构依据香港、澳门特别行政区或者内地的相关检验检疫要求对供港澳蔬菜进行抽检。
检验检疫机构根据监管和抽检结果，签发《出境货物通关单》或者《出境货物换证凭单》等有关检验检疫证单。
第二十七条 生产加工企业应当向检验检疫机构申领铅封，并对装载供港澳蔬菜的运输工具加施铅封，建立台帐，实行核销管理。
检验检疫机构根据需要可以派员或者通过视频等手段对供港澳蔬菜进行监装，并对运输工具加施铅封。
检验检疫机构将封识号和铅封单位记录在《出境货物通关单》、《出境货物换证凭单》或者其他单证上。
供港澳蔬菜需经深圳或者珠海转载到粤港或者粤澳直通货车的，应当在口岸检验检疫机构指定的场所进行卸装，并重新加施铅封。检验检疫机构对该过程实施监管，并将新铅封号记录在原单证上。
第二十八条 出境口岸检验检疫机构对供港澳蔬菜实施分类查验制度。未经检验检疫机构监装和铅封的，除核查铅封外，还应当按规定比例核查货证，必要时可以进行开箱抽查检验。经检验检疫机构实施监装和铅封的，在出境口岸核查铅封后放行。
供港澳蔬菜经出境口岸检验检疫机构查验符合要求的，准予放行；不符合要求的，不予放行，并将有关情况书面通知生产加工企业所在地检验检疫机构。
第二十九条 供港澳蔬菜出货清单、《出境货物通关单》或者《出境货物换证凭单》实行一车/柜一单制度。
广东、深圳、珠海检验检疫机构出具的《出境货物通关单》或者《出境货物换证凭单》有效期为3个工作日；其他检验检疫机构出具的通关单证有效期为7个工作日。
第五章 监督管理
第三十条 供港澳蔬菜应当来自备案的种植基地和生产加工企业。未经备案的种植基地及其生产加工企业不得从事供港澳蔬菜的生产加工和出口。
第三十一条 种植基地所在地检验检疫机构对备案的种植基地进行监督管理，生产加工企业所在地检验检疫机构对备案的生产加工企业进行监督管理。
检验检疫机构应当建立备案的种植基地和生产加工企业监督管理档案。监督管理包括日常监督检查、年度审核等形式。
备案种植基地、生产加工企业的监督频次由检验检疫机构根据实际情况确定。
第三十二条 检验检疫机构对备案的种植基地实施日常监督检查，主要内容包括：
（一）种植基地周围环境状况；
（二）种植基地的位置和种植情况；
（三）具体种植品种和种植面积；
（四）生产记录；
（五）病虫害防治情况；
（六）有毒有害物质检测记录；
（七）加工原料证明文件出具情况以及产量核销情况。
根据需要，检验检疫机构可以对食品安全相关项目进行抽检。
第三十三条 检验检疫机构对备案的生产加工企业实施日常监督检查，主要内容包括：
（一）生产区域环境状况；
（二）进货查验记录和出厂检验记录；
（三）加工原料证明文件查验情况；
（四）标识和封识加施情况；
（五）质量安全自检自控体系运行情况；
（六）有毒有害物质监控记录。
根据需要，检验检疫机构可以对食品安全相关项目进行抽检。
第三十四条 种植基地备案主体和备案的生产加工企业应当于每年12月底前分别向其所在地检验检疫机构提出年度审核申请。
检验检疫机构次年1月底前对其所辖区域内备案种植基地和备案生产加工企业的基本情况进行年度审核。
第三十五条 种植基地有下列情形之一的，检验检疫机构应当责令整改以符合要求：
（一）周围环境有污染源的；
（二）发现检疫性有害生物的；
（三）存放香港、澳门特别行政区或者内地禁用农药的；
（四）违反香港、澳门特别行政区或者内地规定以及基地安全用药制度，违规使用农药的；
（五）蔬菜农药残留或者有毒有害物质超标的；
（六）种植基地负责人、植保员发生变化后30天内未申请变更的；
（七）种植基地实际供货量超出基地供货能力的。
第三十六条 生产加工企业有下列情形之一的，检验检疫机构应当责令整改以符合要求：
（一）质量管理体系运行不良的；
（二）设施设备与生产能力不能适应的；
（三）进货查验记录和出厂检验记录不全的；
（四）违反规定收购非备案基地蔬菜作为供港澳蔬菜加工原料的；
（五）标识不符合要求的；
（六）产品被检出含有禁用农药、有毒有害物质超标或者携带检疫性有害生物的；
（七）生产加工企业办公地点发生变化后30天内未申请变更的；
（八）被港澳有关部门通报产品质量安全不合格的。
第三十七条 种植基地有下列行为之一的，检验检疫机构取消备案：
（一）隐瞒或者谎报重大疫情的；
（二）拒绝接受检验检疫机构监督管理的；
（三）使用香港、澳门特别行政区或者内地禁用农药的；
（四）蔬菜农药残留或者有毒有害物质超标1年内达到3次的；
（五）蔬菜农药残留与申报或者农药施用记录不符的；
（六）种植基地备案主体更名、种植基地位置或者面积发生变化、周边环境有较大改变可能直接或者间接影响基地种植产品质量安全的以及有其他较大变更情况的，未按规定及时进行变更或者重新申请备案的；
（七）1年内未种植供港澳蔬菜原料的；
（八）种植基地实际供货量超出基地供货能力1年内达到3次的；
（九）逾期未申请年审或者备案资格延续的；
（十）年度审核不合格的，责令限期整改，整改后仍不合格的。
第三十八条 生产加工企业有下列行为之一的，检验检疫机构取消备案：
（一）整改后仍不合格的；
（二）隐瞒或者谎报重大质量安全问题的；
（三）被港澳有关部门通报质量安全不合格1年内达到3次的；
（四）违反规定收购非备案基地蔬菜作为供港澳蔬菜加工原料1年内达到3次的；
（五）企业法定代表人和企业名称发生变化、生产车间地址变化或者有其他较大变更情况的，未按规定及时进行变更的；
（六）1年内未向香港、澳门出口蔬菜的；
（七）逾期未申请年审或者备案资格延续的。
第三十九条 备案种植基地所在地检验检疫机构和备案生产加工企业所在地检验检疫机构应当加强协作。备案种植基地所在地检验检疫机构应当将种植基地监管情况定期通报备案生产加工企业所在地检验检疫机构；备案生产加工企业所在地检验检疫机构应当将备案生产加工企业对原料证明文件核查情况、原料和成品质量安全情况等定期通报备案种植基地所在地检验检疫机构。
国家质检总局应当对检验检疫机构的配合协作情况进行督察。
第四十条 备案种植基地所在地检验检疫机构根据国家质检总局疫病疫情监测计划和有毒有害物质监控计划，对备案种植基地实施病虫害疫情监测和农药、重金属等有毒有害物质监控。
第四十一条 生产加工企业所在地检验检疫机构可以向生产加工企业派驻检验检疫工作人员，对生产加工企业的进厂原料、生产加工、装运出口等实施监督。
第四十二条 检验检疫机构应当建立生产加工企业违法行为记录制度，对违法行为的情况予以记录；对于存在违法行为并受到行政处罚的，检验检疫机构可以将其列入违法企业名单并对外公布。
第四十三条 生产加工企业发现其不合格产品需要召回的，应当按照有关规定主动召回。
第六章 法律责任
第四十四条 供港澳蔬菜运输包装或者销售包装上加贴、加施的标识不符合要求的，由检验检疫机构责令改正，并处1000元以上1万元以下的罚款。
第四十五条 对供港澳蔬菜在香港、澳门特别行政区发生质量安全事件隐瞒不报并造成严重后果的生产加工企业，没有违法所得的，由检验检疫机构处以1万元以下罚款；有违法所得的，由检验检疫机构处以3万元以下罚款。
第四十六条 有其他违反相关法律、法规行为的，检验检疫机构依照相关法律、法规规定追究其法律责任。
第七章 附则
第四十七条 本办法所称的种植基地，是指供港澳蔬菜的种植场所。
本办法所称的生产加工企业，是指供港澳新鲜和保鲜蔬菜的收购、初级加工的生产企业。
本办法所称的小品种蔬菜，是指日供港澳蔬菜量小，不具备种植基地备案条件的蔬菜。
第四十八条 本办法由国家质检总局负责解释。
第四十九条 本办法自2009年11月1日起施行。国家质检总局2002年4月19日发布的《供港澳蔬菜检验检疫管理办法》（国家质检总局第21号令）同时废止。
