山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法
山西省人民政府
山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法
山西省人民政府令第１８２号
《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》已经２００５年１０月１７日省人民政府第５７次常务会议通过，现予公布，自２００５年１２月１日起施行。
代省长 于幼军
２００５年１０月１８日
第一条 为维护被征地农户和农村集体经济组织的合法权益，依法做好被征地农民的补偿安置工作，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内依法征收征用农民集体所有土地，征地补偿费的分配使用和管理适用本办法。
第三条 征地补偿费是对被征地农户、农村集体经济组织和地上附着物产权人的补偿。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物补偿费和青苗补偿费。
本办法所称被征地农户是指依法取得农村土地承包经营权的农户。
第四条 征地补偿费的分配使用应当坚持公开、公平、公正的原则。
征地补偿费的分配使用妇女与男子享有平等的权利，任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，剥夺、侵害其依法享有的征地补偿权益。
第五条 县级以上人民政府农业、农经等部门应当加强对农村集体经济组织内部征地补偿费分配使用的监督管理。
第六条 在征地依法报批前，县级以上人民政府国土资源部门应将拟征地的用途、位置、面积、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农户、农村集体经济组织和地上附着物产权人。
县级以上人民政府国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农户、农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认，其共同确认的有关材料应当作为征地报批的必备内容。经依法批准的征地事项，应当予以公示。
第七条 在征地依法报批前，当地国土资源部门应当告知被征地农户、农村集体经济组织和地上附着物产权人，对拟征土地的补偿标准、安置途径有要求听证的权利。当事人要求听证的，应当在被告知后５个工作日内提出听证申请。国土资源部门应当自收到听证申请之日起２０日内按照有关规定组织听证。
第八条 征收或者征用农村土地的，必须依法办理征地手续并及时足额支付征地补偿费。
任何单位和个人不得截留、挪用、拖欠征地补偿费。
第九条 省人民政府批准制定各设区的市、县征地的统一年产值标准或者区片综合地价时，应当充分考虑当地农民生活水平。依法支付的土地补偿费和安置补助费，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，应当增加安置补助费，确实保护农民的利益。
征地单位必须严格执行省人民政府制定的征地补偿标准。
第十条 征地单位应当在征地补偿安置方案批准之日起３个月内将征地补偿费全额支付给被征地农户；经被征地农户同意，也可以与被征地农户约定分期支付征地补偿费。
征地补偿费用没有足额到位前，国土资源部门不得发放建设用地批准书，不得办理供地手续，征地单位不得强行使用土地，项目不得开工建设，被征地农户和农村集体经济组织有权继续使用土地。
第十一条 土地补偿费主要用于被征地农户。农村集体经济组织不得以任何名义，侵占被征地农户依法享有的土地补偿费；不得违法划分老户、新户、女儿户。
第十二条 土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费８０％分配给被征地农户；其余２０％平均分配给征地补偿方案确定时，本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员。
土地被全部征用的，其土地补偿费以不低于８０％的比例支付给被征地农户，剩余部分留给村集体经济组织。
第十三条 已确权确地到户的土地被部分征收或征用的，其土地补偿费以不低于８０％的比例支付给被征地农户；其余２０％留给村集体经济组织。
未确权确地到户的土地被征收征用后，其土地补偿费和安置补助费以不低于８０％的比例平均支付给征地补偿安置方案确定时，本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员；其余部分留给农村集体经济组织。
第十四条 地上附着物补偿费和青苗补偿费应当全部支付给地上附着物和青苗的所有者。
第十五条 安置补助费根据不同的安置途径支付，由征地单位或者其他单位统一安置失地农民的，支付给负责安置的单位；不需要统一安置的，应当全部支付给失地农民。
第十六条 农村集体经济组织应当设立征地补偿费专户，专账核算、专款专用，应当将征地补偿费依法进行分配使用。
第十七条 留给农村集体经济组织使用的土地补偿费属于集体资产，应纳入公积公益金管理，用于发展生产、增加积累，集体福利、公益事业等方面，不得用于发放干部报酬，不得用于支付招待费用等非生产性开支，不得用于清偿债务。
留给农村集体经济组织的土地补偿费使用方案应经农村集体经济组织成员大会或者成员代表大会三分之二以上同意。收支情况应当及时公布，并接受群众监督。
第十八条 农村集体经济组织应当及时公布征地补偿费到位情况及分配使用情况。
县级以上人民政府农业、农经部门应当依法对征地补偿费分配使用情况进行审计监督。
第十九条 《中华人民共和国农村土地承包法》实施后，征收征用农民集体所有土地的，本办法公布之日，土地补偿费尚未分配的，应当按照本办法规定分配使用；尚未全部分配的，应当先保证被征地农户依法所得，剩余部分留给集体经济组织。
第二十条 农村集体经济组织及其负责人违反本办法规定分配使用征地补偿费用的，由县级以上人民政府农业、农经等有关部门责令改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 国家机关工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，侵占、挪用、拖欠征地补偿费尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 涉及承包地征收补偿费用分配纠纷的可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十三条 本办法由省人民政府负责解释。
第二十四条 本办法自２００５年１２月１日起施行。
贵阳市房屋拆迁估价规定
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市人民政府令第142号
《贵阳市房屋拆迁估价规定》已经2004年11月29日市人民政府常务会议通过。现予公布，自2005年3月1日起施行。
市 长 孙国强
二○○五年一月十三日
贵阳市房屋拆迁估价规定
第一条 为规范房屋拆迁估价活动，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内的房屋拆迁估价活动，适用本规定。
本规定所称房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的公开市场价值，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，连同该房屋用地范围内的土地使用权价值进行的评定估算。
第三条 房屋拆迁估价应当遵守下列原则：
（一）独立、客观、公正、公平、合法原则；
（二）最高最佳使用原则；
（三）替代原则；
（四）估价时点原则。
第四条 市人民政府房屋拆迁管理部门主管全市房屋拆迁估价活动监督工作，具体负责市区范围内房屋拆迁估价的监督管理工作。
县（市）人民政府房屋拆迁管理部门负责辖区内房屋拆迁估价的监督管理工作。
价格、国土资源等部门应当依据职责，协助做好房屋拆迁估价的监督管理工作。
第五条 房屋拆迁估价，凡有交易实例参照的，应当采用市场比较法；无交易实例参照的，应当合理选用《房地产估价规范》规定的其他估价方法。
采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。
第六条 拆迁估价涉及被拆迁房屋的用途、面积等，应当以房屋权属证书登记为准。
被拆迁房屋的用途分为住宅、商业用房、办公用房、生产用房、其他用房；建筑结构分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、木结构、其他结构；区位分类参照市、县（市）政府确定的土地级别划分。
第七条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日，经批准分期分段实施拆迁的，以当期（段）拆迁实施之日为估价时点。
建设单位申办房屋拆迁许可证前，应当委托估价机构评估出拆迁范围内各类房屋的平均价格，用于制定拆迁补偿方案和确定拆迁安置资金监管数额；
建设单位取得房屋拆迁许可证后，应当委托估价机构对估价时点和个别因素进行修正，核算到户，估价结果用于确定被拆迁房屋的货币补偿金额。估价机构应将估价选用的方法、技术路线及估价结果产生的过程等，在拆迁范围内公示7天。拆迁当事人有疑问的，估价机构应当予以说明。
第八条 拆迁当事人对建设单位委托的估价机构所作出的被拆迁房屋估价结果有异议的，可以共同委托估价机构另行估价。房屋拆迁估价经另一方当事人同意，可由另一方房屋拆迁当事人持对方当事人书面委托自对方当事人书面委托之日起15日内委托估价机构估价。
拆迁当事人双方对委托估价达不成一致意见致使拆迁当事人达不成拆迁安置补偿协议的，由拆迁当事人依法申请裁决。申请人可向房屋拆迁纠纷裁决部门推荐不少于三个以上有资质的估价机构供另一方当事人选择。裁决部门应当在本部门对申请人推荐的估价机构予以公示，公示期为5日。逾期拆迁当事人仍就委托估价达不成一致意见的，可由申请人委托估价，估价结果可以作为裁决证据。
第九条 房屋拆迁评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响。
以划拨方式取得国有土地使用权的，房屋拆迁评估价格不包含土地使用权价值或者相当于土地使用权出让金的价款。
第十条 市、县房地产行政主管部门应当根据房地产交易价格，每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房地产市场价格，供估价机构结合被拆迁房屋和选取的参照实例进行估价。
拆迁安置房屋的价格，由市、县房地产行政主管部门会同价格部门制定，每年定期公布一次。
第十一条 市、县房地产管理部门应当向社会公示房屋估价机构的名单及其资质等级、业绩等，供拆迁当事人选择。
第十二条 房屋拆迁当事人委托估价机构进行房屋拆迁估价，应当向所委托的估价机构提供下列资料，并协助估价机构进行现场查勘：
（一）房屋拆迁估价委托书；
（二）被拆迁房屋所有权证和土地使用权证；
（三）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（四）其他有关资料；
估价人员、估价机构对委托人提供的情况和资料应当保守秘密。
第十三条 估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
第十四条 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他结果的，应当承担相应责任。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十五条 房屋拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以由双方协商共同委托估价机构对被拆迁房屋进行估价。
第十六条 拆迁当事人向原估价机构申请复核的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果未改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行共同委托其他估价机构评估的，估价机构应当自受托之日起10日内出具估价报告。
第十七条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果或者另行共同委托估价机构的估价结果有异议，经协商仍不能达成一致意见的，自收到复核结果通知书或估价报告之日起5日内，可以向贵阳市房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第十八条 受理拆迁估价技术鉴定申请后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第十九条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行论证，出具维持估价结果或者重新估价的书面建议。
第二十条 房屋估价机构应当执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
房屋估价机构违反房地产估价规范和拆迁法规有关规定，经估价专家委员会技术鉴定，建议需要重新估价的，重新估价的费用由原估价机构承担。
估价专家委员会成员、估价机构、估价人员是拆迁当事人或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避；不按规定回避的，作出的估价结果无效。
第二十一条 未取得资质证书在本市从事房屋拆迁估价活动的估价机构，由房屋拆迁管理部门处以500元以上5000以下的罚款。
第二十二条 房屋拆迁估价机构和估价人员有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款，并将处罚结果记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）利用执业方便谋取委托估价合同中约定收取费用外的其他利益的；
（四）以回扣等不正当竞争手段获取房屋拆迁估价业务的；
（五）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（六）以个人名义承接拆迁估价业务，并收取费用的；
（七）法律、法规规定的其他情形；
第二十三条 本规定施行前已签订拆迁补偿合同或者已经处理终了的建设项目，其拆迁估价不适用本规定。
第二十四条 本规定自2005年3月1日起施行。2002年9月15日起施行的《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》同时废止。
关于《贵阳市房屋拆迁估价规定》的说明
一、制定的必要性
2001年11月1日和12月1日，修改后的《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》相继施行，新法规改变了原拆迁管理模式，政府部门不再为拆迁补偿制定标准，改由房地产价格评估机构根据公开市场价值的原则，通过评估技术手段来确定补偿金额。
为适应修改后的拆迁法规新要求，2002年9月15日，贵阳市制定颁布了《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》，对房屋拆迁补偿评估活动进行规范。对调整、维护拆迁双方当事人的合法权益，促进房屋拆迁与市场经济接轨，起到了积极的作用。
随着房屋拆迁管理工作的不断改进和完善，国家建设部于2004年1月1日颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁评估提出了具体指导要求，《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》与建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》在具体操作规定上存在不一致，已不适应贵阳市建设拆迁工作发展需要。为适应国家对房屋评估工作的新要求维护拆迁当事人的合法权益，制定《贵阳市房屋拆迁估价规定》（以下简称《规定》）十分必要。
二、制定依据及过程
（一）制定依据：国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵阳市房屋拆迁管理办法》、建设部、人事部《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》。
（二）制定过程：《规定》列入市政府2004年立法计划后，市房管局按立法计划要求，组织专人成立了起草小组，在广泛征求建设拆迁相关单位意见的基础上，于2004年3月初拟出初稿，并多次组织专题讨论，会同市政府法制办、市物价局等部门对《规定》初稿进行反复论证，与市政府法制办反复修改，几易其稿，形成草案，已经2004年11月29日市政府常务会议通过。
三、需要说明的问题
（一）关于房屋拆迁估价方法
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，并以此为依据，实行货币补偿或产权调换，但未规定具体评估方法。目前，房地产市场通用的评估方法有五种，即：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。采用不同的评估方法对被拆迁的房屋进行评估，估价结果差距较大，易产生纠纷。经调查，我市房地产价格评估机构大多采用市场比较法对房地产进行评估。市场比较法是“将估价对象与在估价结果对应的日期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法”。国家标准《房地产估价规范》规定：“市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也是最容易准确把握的一种估价方法。因此，在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法”。（《房地产估价规范》“建标〔1999〕48号”为中华人民共和国国家标准，由建设部会同国家质量技术监督局联合发布，于1999年6月1日施行。）
由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，凡无交易实例参照的，规定可以合理选用其他估价方法。
（二）关于房屋拆迁估价时点
拆迁估价时点若不统一，估价结果差异较大，不符合公平、公正要求。例如：在拆迁安置房尚未建成的情况下，评估机构对被拆迁人的旧房进行了评估，因为安置房未修建好，只能待其竣工后才能评估。由于存在时间上的差距，房地产市场也有着不断的变化，若将安置房的估价时点定为房屋竣工之时，则不能反映客观实际，使评估结果产生偏差。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”，鉴于此，《规定》第七条规定：“拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。经批准分期分段实施拆迁的，以当期（段）拆迁实施之日为估价时点”。此条款对估价时点作了明确的规定，避免了因时间差异而产生的矛盾。
（三）关于被拆迁房屋室内自行装修、装饰补偿金额的确定
由于被拆迁房屋室内装修、装饰的设计、档次、材料因人而异，装饰材料的价格变化也比较频繁，补偿金额只能由拆迁当事人双方协商，而不能通过估价方式来确定。因此，《规定》第九条第一款规定：“房屋拆迁评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额”。
（四）关于房屋拆迁估价结果争议的处理
国家建设部在2003年12月1日出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条中规定“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称：估价专家委员会）申请技术鉴定”。结合这一规定，对于拆迁估价结果争议的处理，《规定》第十七条规定了：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果或者另行共同委托估价机构的估价结果有异议，经协商仍不能达成一致意见的，自收到复核结果通知书或估价报告之日起5日内，可以向贵阳市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定”。估价专家委员会作出的技术鉴定意见，将作为房屋拆迁管理部门对拆迁纠纷进行调解并作出裁决的参考依据。
（五）关于对被拆迁人合法权益的保护
《规定》起草中，特别注重对被拆迁人合法权益的保护，对拆迁估价回避制度、估价结果争议解决方式、估价报告技术鉴定、将拆迁估价情况公示等，均作了相应规范。
综上所述，《规定》进一步规范了拆迁估价行为，强化了房屋拆迁管理部门和拆迁当事人的法律责任，使拆迁管理工作更加规范，安置补偿的透明度更高，切实做到了客观、公正、公平、合法原则。
